大馬路門牌效應失光環 品牌、規劃力撐靜巷豪宅身價

「中悅麗舍」位於同德六街，面對藝文廣場。

豪宅多以第一排主幹道門牌為購屋考量，但是近年出現許多第二排道路、靜巷內的知名豪宅，身價可不比正馬路第一排便宜，像是位於忠孝東路五段236巷名人巷的「皇翔御琚」平均成交單價達260萬元，比起忠孝東路五段上的豪宅均價還高出二成，房市專家指出，建商品牌力、豪宅聚落是支撐身價之關鍵。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台灣豪宅深具國際水準，建築設計，公設造景都不乏國際名家出手，不過豪宅身價除了硬體設施和軟體服務之，其實更講究地段身價，尤其最愛市中心正門牌，最好數字也夠吉利響亮，偏偏精華區正馬路可開發素地有限，因此不少豪宅往巷弄發展，如果基地夠大，巷道夠寬，還有鬧中取靜的優勢。

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第二排豪宅價更高 品牌、環境是關鍵

根據台灣房屋統計近2年台中市以北豪宅聚落平均單價，以台北市信義計劃區而言，區內名人匯聚的豪宅社區「皇翔御琚」、「文心信義」及「寶徠花園」皆隱身於第二排靜巷當中，無論是最高成交紀錄或是平均單價都比第一排主幹道還來的高，像是「皇翔御琚」近二年平均單價落在262.1萬元，比起忠孝東路五段豪宅均價213.2萬元，還要高出22.9%，位於松勇路53巷21號的「文心信義」均價約216.13萬元，比松勇路均價高出8.2%，另外，「寶徠花園廣場」雖是巷弄門牌，但基地仍屬信義路五段第一排，因此身價在該巷中最高。

「寶徠花園」隱身於巷弄內，也是信義路五段91巷內身價最高的社區。

位於桃園市藝文特區同德六街的「中麗舍」也較主幹道中正路上的豪宅價高20.5%，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區屋齡僅2年，規劃隔為悅府、悅軒2區，前者29層為住家，後者19層則較偏屬於商辦或招待所使用，總戶數達250戶，本屬於豪宅規劃，又是藝文廣場第一排，具綠地、未來捷運綠線、最美指標桃園總圖等區域利多，加上品牌效益與屋齡輕，自然價格不菲，與另一當地豪宅一哥「中一品」互別苗頭。

不過陳炳辰也認為，總價偏高仍考驗當地買盤，「中一品」便曾傳在實價資訊的歷次交易明細中出現，因總價逼近億元，賣方最終以賠售出場的窘況，「中麗舍」的住宅區排除1樓戶，最高總價在8,000萬元內，尚屬合理的在地豪宅價碼，在房市增溫現況下，有利於後勢發展。

路大不一定價高 基地、推案時機撐行情

台中七期市政特區豪宅林立，其中市政路60米，惠中路一段40米，為兩大主幹道，以「大陸15米，還是略小於惠中路一段，不過「84.6萬元，平均單價64萬元，對比惠中一路上的「大陸格」平均單價約58.2萬元、市政路平均單價42.8萬元，價差多出五成。

而台中十大豪宅榜首「寶璽天睿」，坐落於新市政公園旁，除了正對萬坪綠覆景觀，也是新市政特區周邊容積最低、棟距最大的豪邸，成交均價70.1萬元，是目前台中最貴的豪宅社區，因此似乎「路大」不見得是「價高」的保證，豪宅基地大小和規劃設計，以及推案的時機點，也都是影響價格的關鍵。

「寶璽天睿」為最新台中十大豪宅榜首，緊鄰新市政公園。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，自住型的豪宅客在比較選擇物件時，除了建商品牌之外，與繁華街道保持「有點近又不會太近」的距離，反倒成為適合居住的評估關鍵。

但巷弄內的指標豪宅也不是都同款命運，像是新北市新店區的「養心殿」近2年單價皆比主幹道上豪宅低，住展雜誌研發長何世昌表示，以區域價格而言算合理，二來是該案建商已經結案，社區已經在中古市場流通，控價能力比一手市場差，加上中古屋主可能因個人財務狀況以較低價急售，所以成交價表現不若其他豪宅亮眼。

巷弄改名鍍金 門牌仍有影響力

一般情況下，正臨主幹道上的房子價錢通常比巷弄內的高，而巷弄內的豪宅出現成交價比主幹道高的狀況，何世昌認為，可能因建商品牌力較強、建案規劃突出、豪宅聚落成型、屋齡較新、巷弄內環境質感比大馬路更好，又或者是大馬路上太久沒新豪宅案推出，多為中古豪宅所以價格相對低等緣故所造成。

張旭嵐也指出，過往也有巷弄改名鍍金的例子，像是敦南街前身是基隆路3段4巷，不僅巷弄門牌，還是華人最忌諱的「4」巷，在申請改名為敦南街後，門牌從巷改為街，也因豪宅敦南寓邸億元豪宅，敦南街的身價倍增，也證明門牌還是有一定影響性。

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