房地合一輕稅化 自住客影響不大
稅改只打短期炒作投資客,對一般自住客影響不大,專家建議看到喜歡的物件可議價進場。
房地合一實價課稅稅改方向已出爐,此次稅改的目標在於改革現行房屋、土地分開課稅的缺失,希望民眾長期持有不動產,並抑制短期炒作,只要持有超過2年,售價4000萬元以內,採單一稅率17%,6年內享有1次免稅優惠。但短期炒房與外資等非居住者,稅率拉升至30%,與一般17%的分離稅率形成區隔,因此,對於大多數的自用住戶影響有限。
今年購屋不在稅改範圍內,各建案看屋人潮與買氣逐漸回溫。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,目前實價課稅最重要的,就是其施行範圍有「日出條款」,僅將施行日2016年後取得的不動產納入實價課稅範圍;今年12月31日施行日前取得的房產,則設定限售條款,符合持有滿2年再出售的條件,僅需沿用舊制繳稅,因此建議民眾可開始覓屋,喜歡的物件即可議價進場出手。
專家認為,稅改有助於杜絕房市炒作,是政府、民眾、業者的三贏方向。(黃柏榮攝)
日出條款 買賣屋趁今年
稅改方向逐漸明朗,房市利空出盡,觀望氣氛已逐漸散去。
劉怡蓉舉例,甲在今年買進1棟A房產,2016年房地合一制施行,甲只需在2017年持有滿2年後出售,就不在房地合一課徵範圍。不過,甲在房地合一施行後出售A房產,是新制課徵對象,若持有未滿2年,會被按30%的稅率課徵房地合一稅。
如果從舊制的不動產買賣稅負來看,若某人在2013年以總價1320萬元買入台北市中山區一間小套房,於2015年賣出時成交1370萬元,淨賺50萬元,土增稅7萬元,按房屋評定現值試算財交稅估約3萬元,資本利得稅共10萬元,占淨賺利得50萬元之20%。
如果是依目前財政部所規劃的房地合一稅計算,土增稅依然是7萬元,但房地合一稅則增加為8.5萬元(50萬元X17%),比原本還要多負擔5.5萬元。
4000萬內+持有2年 衝擊小
太平洋房屋顧問李季鴻認為,現今房地合一稅改方案還未送交行政院審議,送交立法院後還得通過相關法令的修改後才會定案,此事從醞釀初期就一直爭議不休,如今大選又將至,總統候選人與立委候選人們對這個重大議題的看法如何,都會影響其走向,所以房地合一課稅的話題,恐怕還要延燒到明年之後。
李季鴻指出,台灣民眾在談論房地產價格時,並未習慣拆算「房」和「地」,多半是以「坪數x單價=總價」的方式去陳述價格,僅在法拍或是預售屋的交易上區分「房」為多少、「地」為多少,坊間一般所謂的1坪,都是以「房」的建坪來看,至於會持有多少土地,多半都市化的不動產通常都沒有再去細分或強調。
另外,台灣房市的問題其實不止是稅務上的改革,最大的問題仍然在於人民所得的分配上,若所得的分配沒有改變,則房市的問題將依然存在。
單一稅率17% 簡化課徵
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,稅改房產交易獲利部分採單一稅率17%,長期持有更有減徵優惠,此舉除明確簡化房產課稅計算方式,有助於民眾了解與政策推廣外,更可以消弭個人與公司戶投資的差異,防杜人頭公司避稅漏洞,甚至假外資炒作。
另外,新版房地合一稅,自用住宅免稅條款確定排富,自宅不限1屋,售價4000萬元以內的房產持有6年以上,交易獲利所得可享免稅,此舉仿照歐美日等先進國家稅制,將有助於台灣與國際接軌。
其次,新版本針對持有2年內即出售者,以30%的差別稅率課徵,仍將對於短期投資產生明顯壓抑效果,有助於杜絕房市炒作,是政府、民眾、業者的三贏方向。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則透露,由於未來房地合一將按照資本利得課稅,不少高資產客戶擔憂當年取得成本低,日後移轉將繳出驚人稅負,因此預先墊高成本,甚或於移轉給公司法人等作法以做好準備,這也是近期實價登錄資料不斷出現特殊交易的重要因素。不過,國稅局日前已經宣導,買賣只要一次沒有房地拆開申報就不能使用,如果想要採取節稅策略,最好要問個清楚,免得偷雞不著蝕把米。
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