小英就任滿周年 住宅政策總體檢

興建社會住宅、推動都市更新、制定租賃專法、抑制投機炒作，是總統蔡英文就任以來的主要住宅政策。(本報資料照)

總統蔡英文就任近一年來，提出包括興建社會住宅、推動都市更新、制定租賃專法、抑制投機炒作等住宅政策主軸，目標是在高房價的民怨之下，逐步實現居住正義，讓房地產這個國內最大內需市場更健全。

為了突破房價高漲、薪資凍漲的困境，社會住宅成為政府輪替後最迫切處理的問題。推動社會住宅只租不售的用意，是集中資源來協助年輕人，在踏入社會初期、準備成家育兒時，減輕居住的經濟負擔，省下來的交通及租屋成本，可用於儲蓄、累積未來購屋的能力。

內政部預計2020年可達成興建4萬戶、包租代管4萬戶，共8萬戶社會住宅目標，圖為桃園中路二號社會住宅開工。(桃園市府提供)

8年20萬戶社宅 達標樂觀

內政部指出，8年20萬戶社會住宅的計劃，是跟縣市政府合作興建12萬戶及包租代管民間空餘屋8萬戶來達成。除了《住宅法》修正案已在今年初公布施行，完備社會住宅的法制基礎，社會住宅興辦計劃及成立社會住宅融資服務平臺方案也都已經行政院核定，由中央盤點土地、財務等關鍵資源，透過低利融資的取得，協助地方推動社會住宅，包租代管試辦計劃也在行政院核定中，將運用民間空屋增加社會住宅供給。

都更修法仍在立院協商中，圖為台北市指標都更案正義國宅。

內政部統計，目前各地方政府直接興建已完工的社會住宅為8,524戶、施工中8,114戶、規劃中3萬1,685戶，預計2020年可達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶的目標；預計2024年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶的目標。富宇建設總經理鍾堯明認為，包括台中市推動的勞工住宅、社會住宅等政策幫助有需求的民眾買房，照顧青年與弱勢。

持有稅改革方面，「稅制合理化」是指調整不動產課稅稅基，其中交易稅因房地合一稅已上路，所以改革重點鎖定在持有稅，也就是「房屋稅」、「地價稅」，現行各項不動產稅基評定偏低，公告地價及房屋評定現值約僅市價1成，公告土地現值約僅市價5成，使得不動產持有稅的實質稅率與國際標準落差極大。鍾堯明認為，投資房產的民眾持有第2戶以上增加一些持有稅是合理的，但要區分清楚，保護自住民眾，才不會傷到整體市場。

化解都更修法障礙、制定租賃專法

內政部研擬《都市危險及老舊建築物加速重建條例》草案，協助危險房屋重建，並推動《都更條例》修正草案，設置專責機構、提升估價公正性、加強金融機構參與都更、確認不同意戶處理機制，解決過往爭議問題；其中，危老條例已經過立法院三讀通過，加速未來審議速度，明定稅賦優惠及容積獎勵。內政部政務次長花敬群表示，都更修法每一條都很複雜，但一定逐條跟各界溝通，都更將成為全民運動。

為讓租屋市場健全發展，今年1月1日起實施的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，有利於保障租賃雙方權益；另內政部推動租賃專法，引導租賃契約合理化，提供免費糾紛調處，建立租賃資訊透明，輔導成立非營利團體提供專業諮詢，並建立租賃住宅專業服務制度，同時透過租稅優惠，鼓勵民間釋出閒置住宅出租，法案審議通過後，可望改善房東不報稅的現況，讓小房東為主的結構逐漸調整為專業房東，使租屋服務產業成長，並受到政府規範與管理。

調整市場結構 發展住宅存量產業

花敬群表示，住宅政策推動有如穿著衣服改衣服，要一塊、一塊解決，沒那麼簡單，或像是拆炸彈，拆不好可能就下台一鞠躬。國內購屋市場約占85.3%、租屋市場占10.9%、公共住宅僅0.08%，結構嚴重失衡，存在高度風險，政府要把比例拉近一些相互均衡，民眾才不必被迫選擇其中一項，過去著墨太少的部分，未來要多做。

花敬群指出，居住是民生基本需求，房產是重要經濟來源，更是最大內需，因此要調整產業重心、創造產業機會，從流量市場來看，每年30~40萬戶交易數量已無成長空間，但就存量市場來看，仍有1000萬間房屋且持續成長，衍生包括租賃、物業管理、都更等行業，將發展出服務量、產值、就業機會與稅收，更應該重視。

地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥表示，近期看來爭議較少的政策如租賃專法都有在運作，但他提醒，不能只有內政部推動，財政部也該設法增加稅賦優惠，誘導房東浮出檯面繳稅；他也提到，像是實價登錄等官方數據要盡量揭露，一般民眾有知的權利。

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