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首次房地合一報稅 聰明節稅攻略

2017/05/06 04:29 文/記者葉思含

有購屋的民眾,別忘記貸款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。(黃柏榮攝)

5月報稅季來臨,今年是房地合一新制上路後第一個報稅年度,去年有售屋的民眾須確認適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,並不是在5月綜合所得稅報稅,須特別留意。

今年是房地合一新制上路後的第一個報稅年度,去年有售屋的民眾須確認適用舊制或新制。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

針對去年有售屋的民眾,永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,若是出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

近來房價走跌,若急於小賺脫手反而面對2年內售屋的重稅稀釋利潤,恐由賺轉賠。

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等,只要能提供相關證明文件都可以扣抵。
對於無法舉證買價的房屋,洪宜寧提醒,可採「標準認定」申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7000萬元、新北市售價6000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

若購買自用住宅有向金融機構辦理借款,貸款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也強調,這2年穩定低利的房貸利率將隨著降息風暫歇而止步,若難以抵擋國際局勢與通膨壓力,轉走升息,以降息前1.948%的利率計算,貸款1500萬元,每月須再多繳2000元,總額來到約7萬5000元,購屋族得多加善用扣息節稅。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,洪宜寧表示,若購買的房屋價值大於出售房屋,有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,即為「重購自用住宅扣抵稅額」。須謹記不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」、購屋價格必須高於出售價格、兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內等條件,並僅限小屋換大屋,大屋換小屋者不適用房地合一稅的規定。

近來房價走跌,民眾交易獲利縮水,稅額繳交也會相對減少,陳炳辰補充,房市走弱,部分交易出現賠售,自然無利得可課稅,但賠售不見得不划算,一些口袋淺的持有方急於小賺脫手,反而面對2年內售屋的重稅稀釋利潤,由賺轉賠,有時還不如小賠卻免於課稅的情況。

而如果長期持有,無法判斷符合過去房價,以舊制來計算房產交易所得,有機會因為低估的房價讓賣屋所得稅偏低,非短期投機房市的自住自用民眾可受惠。此外,持有房產者未來可期待公告地價改為2年一調,以及台北市即將實施調降單一自住房屋稅,由1.2%降為1%,而新屋折舊率由1%調整為1.17%,明年5月即可適用,都將舒緩民眾荷包壓力。

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