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全台前3季價跌量增 房市逐漸築底

2017/10/14 04:30 文/記者馮牧群

吉家網不動產董事長李同榮預測,今年交易量上看28萬戶,明年直攻30萬戶,市場落底時間不遠。(黃柏榮攝影)

從今年不動產市場的價量變化看來,前3季呈現「價微跌、量回穩」趨勢,時序進入Q4傳統旺季,專家預估,今年交易量可望回到27~28萬棟水準,是從2014年起連跌3年後首度成長,房市尚稱不上復甦,但有逐漸打底之勢。

今年以來建物買賣移轉量逐漸回升,不少房產業者與媒體解讀為回溫跡象,不過,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,數據成長是因先前基期過低,事實上房市未到谷底,預估全年移轉量頂多約25萬戶,沒超過30萬戶都屬於緩跌,30萬戶以上才進入盤整期,40萬戶以上才是回溫。

由官方統計推算得知,未來1年將有2年份的新成屋量體釋出,新案市場勢必面臨一番廝殺。


大批交屋潮將至 賣方讓利成常態

顏炳立觀察,目前是「價不降、量不出、量未出、不見底」,利空市場下的小反彈,別以為買氣來了,房市黎明會到,但黑暗還沒到盡頭。由於賣方堅持價格、買方不追價格,有能力的人不買,想買的人沒能力,台北市蛋黃區的產品「自我感覺良好」、蛋白區「破裂嚴重」,緩跌趨勢不會改變,房屋持有者紛紛逃命,能賣就先跑;接下來市場為「四不一沒有」:不甘、不願、不捨、不賣、沒買家,預售屋讓利才有搶錢機會,讓利將成為常態。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,2017年的建物買賣移轉棟數可望落在27至28萬棟,且今年1至7月核發建照的總樓地板面積較去年同期成長約1成,顯示開發商在市場低迷已久的氛圍下,重新凝聚投資信心,縱然如此,眼前建商最大的隱憂仍在接近完工的交屋難題。

今年1至7月核發使照的總樓地板面積較去年同期再縮減18%,顯示建商在建工程延宕情形更加嚴重,2012至2014年間核發住宅建照的總樓地板面積高達6,700萬平方公尺,這些建案依正常工期應在2015至2017年陸續取得使照,不過,2015至2017年核發使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺,差額1,500萬平方公尺的「待交屋面積」相當於最近期建照樓地板的年平均量,換句話說,未來1年將有2年份的新成屋量體釋出,預料建商讓利衝量的市場廝殺手段即將浮出檯面。


殺價取量明顯 房價反彈機率小

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,從房市反轉以來的房價跌幅數據變化已接近中古屋跌幅滿足點,開工量、建照量、使照量的增減關係接近黃金交叉點,市場遞延買盤出籠的剛性需求、買氣與信心提升,低總價明顯止跌等因素分析,越來越明顯的趨勢是,北市房價將在2017年Q4率先落底,全國房價2018年Q2全面落底。

李同榮分析,大台北積壓3年的遞延自住買盤陸續進場,殺價取量的趕底現象明顯,交易量也出現回溫,今年上看28萬戶,明年直攻30萬戶,市場落底時間不遠。台北都會低總價指標產品已明顯止跌,首購族不必猶疑,勇於先看屋議價、伺機進場,尤其自住客更不必等待,都會低總價的房價已無跌幅空間,此時進場風險性不大,但自備款不足或收入不高的年輕人,不必勉強急於購屋,一方面過度負擔會給自己太大壓力,另一方面房價未來幾年不至於大漲,量力而為才是上策。


土地市場熱過商辦 建商搶進重劃區

觀察上游的土地市場變化,根據戴德梁行統計,2017年Q3土地所有權交易量突破335億元,重返五年平均季交易量,住商類土地重新奪回單季10大交易案的主角地位,在10大土地交易案中占9件,其中,重劃區標售躍升土地交易要角。楊長達分析,不動產市場低迷3年,部分開發商看淡都更類型投資,近期危老重建議題雖喧騰一時,但開發商逐漸體悟到地主整合不易及容積獎勵誘因不足等現實面問題後,紛紛轉向重劃區土地佈局,包括板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區都看得到建商陸續插旗。以6都政府積極標售重劃區抵費地的趨勢,全年土地交易量可望重返1,100億元。

不過,業者對商用不動產市場傾向悲觀,高力國際董事總經理劉學龍認為,台灣的投資市場彷彿是化外之地,近期新加坡CBD一棟指標物業,成交價換算新台幣達700多億元,比台灣全年商用不動產成交總額還多,目前價量都處於歷史低點,期待Q4有「白天鵝」出現。

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