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房屋交易5年內漏水 賣方須負修繕責任

看屋時可掀開天花板的輕鋼架或通風口的蓋子,檢視鋼筋水泥是否有剝落的現象。

2017/11/25 04:29 文/記者葉思含

台灣老舊房屋多,加上常有颱風雨季,漏水問題一直是購屋族最避之唯恐不及的麻煩。

房屋漏水一直是台灣不動產買賣糾紛之中最常見的瑕疵類型,雖然漏水不算是重大瑕疵,但卻是多數買方購屋最避之唯恐不及的麻煩;然而,交屋以後才發現的房屋漏水究竟該由誰負責?專家表示,只要買方在交屋5年內發現漏水、並在6個月內通知賣方,都能主張民法上「物之瑕疵擔保責任」的主張,向賣方提出修繕請求。

由於交屋後的漏水責任難以釐清,房屋漏水爭議向來名列房地產交易糾紛前3名,以民法的規定來說,從交屋時起算,長達5年的時間,賣方對於買賣標的物必須負擔瑕疵擔保責任,期間內如果房屋有出現瑕疵,原則上賣方必須負責修繕,而買方必須在發現房屋漏水的6個月內舉證瑕疵並通知賣方,一旦逾期,恐怕將失去求償的權利。

賣方須負民法責任 保障有前提

LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示,雖然基於民法的規定,賣方就房屋滲漏水應該要負擔瑕疵擔保責任,但是,賣方必須為房屋的瑕疵負責還有一項重要的前提,即為滲漏水瑕疵必須在交屋以前就已經隱含在房屋內,而在交屋前未被買方知悉。至於滲漏水是否為交屋前就已經存在於房屋內部的瑕疵,其實是事實的爭議問題,一旦買、賣雙方有爭議,就必須透過訴訟來解決,法院也會囑託專家進行詳細的鑑定。

因此,在買賣實務上,常見買方在交屋之後的3、4年才發現房屋開始漏水,於是要求賣方必須要負責,然而賣方卻拒絕負起修繕的責任。白宗益表示,很多仲介為了避免還要處理交屋1年(或半年)後的房屋漏水,於是在買賣契約上約定,賣方只負擔1年(或半年)的漏水保固責任。這樣的約定並不違法,只是買方並須明確知悉,一旦交屋過後1年(或半年),就無法再以房屋漏水向賣方提出任何主張,這形同是對買方權利主張的限制;而且,一旦買賣契約約定賣方不負擔「任何」瑕疵擔保責任時,那就代表買方以後對賣方都不能主張屋況的任何瑕疵。因此,買方在簽署相關合約書時,一定要詳細審閱契約條款,千萬不能全盤接收,以免喪失權利而
自知。

點交前發現漏水 可要求修繕並重新估價

除了交屋後發現漏水瑕疵之外,住商機構法務協理吳光華表示,買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前,若買方發現房屋有漏水問題,可要求賣方先將屋況修繕完畢,再和買方進行交易,或雙方請廠商進行估價,將修繕費用從買賣價金之中扣除,並在契約內註明已盡告知房屋瑕疵的義務。

由於漏水瑕疵的爭議層出不窮,持續困擾著買賣雙方,再加上經過裝潢的房屋更不容易看出屋況的問題,因此吳光華建議利用梅雨、颱風季節等多雨時節看屋,較容易找到房屋滲漏的缺失;看屋除檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等情形外,不要忘記檢查陽台外側、廚房、廁所排水管,以及馬桶的排水暢通情形。另外,重視結構安全的買方,也可以掀開天花板的輕鋼架或通風口的蓋子檢視鋼筋水泥是否有剝落的現象,這些都是看屋必須注意的細節。

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