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都更強心劑 政策配套放利多

老舊公寓占比高,由於居住安全因素,全面推動都市更新刻不容緩。

2017/12/02 04:30 文/記者馮牧群

大陸建設位在松江南京站的「琢豐」,為2017年單一產權案量最大的都更案。

2018年將是國內都市更新的關鍵年,政府在今年5月1日公布施行危老屋重建條例,預計明年上半年成立住都中心推動公辦都更,龍頭指標台灣銀行號召各大行庫及台灣金聯,最快在明年成立都更服務建經公司,行政院更拍板確定史上最大規模的都更條例修法,政策與配套陸續釋出,有助加速辦理都更。

內政部指出,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」相關子法與配套措施已完成,2018年以推動500案為目標,預計協助約1萬戶危險及老舊建築物重建;同時,內政部擬訂「建築物耐震重建輔導試辦計劃」,編列約2.5億元補助地方政府辦理結構安全性能評估、重建計劃擬定等費用。政府鼓勵3年內提出申請重建者,最高給出1.4倍基準容積獎勵,重建後還享有房屋稅、地價稅減免,以加速整合重建效率,另為解決重建工程資金問題,將提供重建工程貸款信用保證,幫助更多危險及老舊房屋重建需求,降低地震災害發生時帶來的生命財產損失。


危老屋條例實施 目標協助1萬戶重建

危老屋條例公布至今,新北市、桃園市、台中市及高雄市已開始受理民眾申請重建計劃,預計2018年1月陸續再有14個縣市開始受理重建計劃申請。營建署建議民眾,對自有建築安全有疑慮,可先洽各地方政府申請補助辦理結構安全性能評估,如符合重建資格,應儘快提出申請,相關法規與申請資料在營建署都市更新入口網「危老重建專區」提供下載使用。

新北市都更處長張溫德表示,新北市30年以上老屋占全市所有建物42%,市府從2013年開始就透過包括簡易都更、防災都更行動方案,訂定臨門方案協助鑑定危險建築,協助民眾改善居住環境,目前已完成危老條例重建計劃的申請資料檢核表及範本格式,開放受理申請。


都更政策雙支柱 修法設立專責機構

營建署表示,都市更新政策將分為兩個面向推動,一是設立「國家住宅及都市更新中心」,擴大公辦都市更新能量,該中心設置條例草案已送立法院審議,規劃於2018上半年正式設立住都中心,推動林口世大運社會住宅的管理並辦理公辦都更案件;二為推動「都市更新條例」修法,草案已經行政院會通過送立法院審議。

不僅如此,財政部及台灣銀行在內的公股銀行,規劃成立「台灣金融聯合都更服務公司」,最快2018年3月成立,藉由公股銀行社會信賴感,成立有公信力的專責機構,聚焦危老重建與都市更新業務,範圍涵括前期整合、興建計劃、營建管理,形成金融都更「一條龍」服務,將與住都中心形成推動危老重建、都市更新的雙支柱。


4道程序處理釘子戶 加速重建程序

都市更新案中的釘子戶成為重建一大阻礙,行政院近日拍板都更條例修正草案,增加都市計劃審議、舉行聽證、強化都更審議及最後協商平台等「3加1道防線」,強制拆除或遷移不同意戶將是最終手段。

營建署說明,第一防線是修正規定政府劃定更新地區時,須經過都委會審議該區是否有妨害公共安全、公共交通、公共衛生等疑慮,確有都更必要性,才劃定為更新地區實施都更,避免有任意圈地的疑慮;第二道防線規定主管機關審議都更事業計劃及權利變換計劃時,遇到爭議都應舉行聽證進行論辯,主管機關對所提意見應說明採納或不採納的理由才可核定實施;第三道防線為規定事業概要、都更事業計劃、權利變換計劃都應由各級主管機關選聘學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表,以合議制及公開方式就都更必要性、公益性及計劃合理性進行實質審議後決定是否核定,核定後有異議仍可提出行政救濟主張自身權益。

計劃核定後、進行拆遷前的最後一道關卡,由主管機關建置協商平台,如遇爭議就再協調拆除或遷移日期、方式、安置或其他拆遷相關事項後,才訂定期限執行,由主管機關介入化解爭議。營建署強調,透過制度設計已確保不同意戶表達意見的機會,不同意戶可依法提起行政救濟,強制拆除或遷移權利變換範圍內不同意戶是最終措施,主管機關既已作成強制參與的行政處分,就有義務擔保計劃完成。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為,過去都更進度緩慢,是因政府做得不夠多,如今政策面都有益於推動都更,儘管如此,目前最大的困境在於地主協商與爭議處置,在「多數決」體制下的不同意戶如何處理?針對少數「獅子大開口」的釘子戶,政府能否貫徹公權力執行拆除?仍有賴修法完成來提升都更效能。

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