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中信劉天仁:房屋登記實坪制 需從長計議

2018/01/11 13:38 文/記者葉思含

中信房屋副總經理劉天仁。

建商新掛照建案雨遮不登記制度今年起實施,市場認為該制度是為實施房屋登記實坪制試水溫,中信房屋副總經理劉天仁表示,房屋實坪登記制將造成權狀坪數大幅縮水,若要全面實施,不僅造成現有中古屋屋主財產縮水,而且未來房屋所有權狀需重新登記,對地政機關而言,也是極大的工程。

劉天仁表示,按現行法令,預售屋在2010年起即實施主建物、附屬建物及公設分別計價的作法,但對於消費者而言,由於3者皆需計算「坪數」,因此對房價的影響並不大,未來最有可能的做法,即是中古屋比照預售屋分別計價,至於是否會再加強力道,實施全面性的房屋登記實坪制,全面實施不僅現有屋主財產縮水,衝擊太大;對地政機關而言,由於建物必須重新測量及登記,幾乎也是不可能的任務。

實坪制對房價影響 視房市景氣而定

而民眾最關心實施房屋登記實坪制是否會變相漲價?劉天仁認為,按目前房屋登記制度,消費者確實可能買到過多的「虛坪」。以近10年的新成屋觀察,權狀坪數扣除附屬建物及公設後,主建物坪數(實坪)佔權狀坪數在55~60%,是建商認為的合理範圍;市場上相關比例在50%以下的新成屋,亦不在少數。比照日本、美國等實坪制登記的國家,如果台灣權狀坪數登記2坪,即是實坪制國家約1坪。

至於是否能將虛坪轉嫁至實坪房價,仍要視房市景氣而定。以今年起實施的雨遮不登記為例,市場認為建商有可能將雨遮的成本轉嫁,造成房價變相上漲。不過,目前市場上多數大型建商早已實施雨遮不登記,而仍實施雨遮登記的建商主要以中小型建商為主;另外,雨遮約占權狀坪數的2~5%,未來若建商要將成本轉嫁,價格上漲2~5%,除了必須要有景氣因素支撐,消費者才會埋單外;轉嫁的建商仍將面對早已實施雨遮不登記的大型建商價格挑戰。

應有過度期和配套措施 不宜貿然實施

劉天仁也指出,大樓產品由於公設比常高達3成以上,使得民眾對實坪計價的想像與渴望大增,認為扣除公設之後的單價才合理,這反映出民眾普遍認為,若拿掉公設佔比單價應該會降低。但扣除的公設、建造公共設施的成本,要由誰來負擔呢?成為實施實坪制之前,需要先解決的問題之一。

劉天仁也提醒,實坪制不宜貿然實施,一定要有過渡期和配套措施,把過去的登記方式先釐清,例如老公寓把陽台登記為室內坪數,以室內坪價計價,以及擁有多種登記方式的車位該怎麼作,登記的方式有很多種,都會對實坪制產生干擾;如果要落實實坪制的精神,也要考慮公設的造價要由誰來負擔。實坪制一旦斷然實施,影響太大,需要從長計議,做好各種配套措施,否則造成全民民怨,後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。對的政策方向,配套不做好,不小心實坪計價恐怕變成為下一個「一例一休」,不可不慎。

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