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都更光環不再 老屋身價直直落

2018/03/03 04:30 文/記者馮牧群

實價登錄顯示,過去3年六都屋齡30年以上老屋平均房價衰落,跌幅遠高於30年以下房屋。

遲遲等不到都更重建,老屋越來越不值錢,根據實價登錄數據,過去3年六都屋齡30年以上老屋平均房價衰落,跌幅多達7%~15%,遠高於30年以下房屋。業者分析,房市不景氣、地主難整合、誘因不足、稅制不友善,都是都更推動不順,衝擊老屋身價的原因。

由實價登錄統計發現,2015至2017年屋齡30年以上老屋平均成交單價,排除1樓、套房、透天厝等特殊產品,以台中市從18.2萬元跌至14.7萬元,跌幅19.2%最大,桃園市從15.9萬元降為13.5萬元,下修15%居次,六都跌價狀況都不輕;反觀屋齡3年以上、30年以下成屋,北北桃地區的成交單價跌幅不多,中部以南甚至微幅上揚,對比極為強烈。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,30年以下成屋行情呈現持平,表現最為抗跌,甚至台中市、台南市、高雄市不跌反漲,反倒是各地老屋價格漲跌不一,主因在於重劃區多的區域,在建商讓利下,新案選擇多、迫使老屋降價換成交,然而,市區老屋由於地段無可取代的價值性,仍保有一定行情。

危老屋的結構安全堪慮,行政院、內政部宣布全面啟動建物耐震安檢。(內政部提供)


阻礙因素太多 削弱建商都更意願

東森房屋研究中心副理于靜芳分析,從台北市都更處近6年都市更新計劃送件數來看,在2015年達到146件為最高峰,據市府表示,應是2010年前市府推出「1坪換1坪」中低老屋都更專案,送出最高2倍容積獎勵緣故,該專案2015年8月起截止受理,因此當時出現一波申請潮,推升送件量達到高峰,但2016年減少超過百件,數量僅剩43件、大減7成,2017年截至10月底,更只剩29件。

于靜芳說,過去為期5年的都更專案,要符合1坪換1坪條件,基地面積須達2千平方公尺,北市土地面積普遍偏小,加上地主整合難度高,推行成效不如預期,日後不少老舊公寓屋主反而抱有「若無法1坪換1坪則反對都更」觀念,整合難度再提升,近兩年因房地產景氣不佳、稅制影響、都更誘因不足,不少建商選擇退出都更市場,導致都更計畫送件量大減。

于靜芳表示,造成都更難以推動關鍵,在於地主難整合、誘因不足,整個都更程序、同意戶比例、釘子戶都形成阻礙,地主不想出錢,卻想「1坪換1坪」,建商又被要求「都更戶100%同意」,種種因素影響下,業者自然興趣缺缺,建議政府對策略都更地區分類表列獎勵條件,減少都更阻力,尤其地震危樓、海砂屋,更應加速進行。國內邁向少子化、老齡化社會,銀髮族積極換屋,老屋逐漸失去吸引力,未來電梯大樓將是主力產品,衝擊近年老公寓價跌擴大。

全台屋齡30年以上老屋數量以雙北市比重最高,圖為斯文里公辦都更案基地。


業者建議提高政策誘因  公權力主動介入

內政部次長花敬群近日受訪表示,國內房屋快速進入老化過程,政府已把都更視為重要政策,在法制面、組織面陸續完備後,下一步會把金融機構納入都更政策板塊。預計下月公股行庫會成立特別針對都更的專責金融服務機構,提供融資利息補貼,讓全台都更能用民眾可負擔的金額來重建。同時,行政院、內政部宣布啟動全國性建築物快篩、耐震評估、補強及重建,預計3年內完成6層樓以上所有建築物、約2萬7千件快篩作業,至110年以前補助辦理耐震初步評估3萬4千件、詳細評估500件。

吉家網不動產董事長李同榮表示,政府對防災都更毫無治本的對策,對地震災害威脅總是半夢半醒,921地震喚醒政府修訂建築法,提高各區建築物耐震系數與耐震標準,然而921地震前近562萬戶的老舊建築,始終沒有進行全面性耐震盤點,政府空列安家固園的470億預算,執行力僅約12%,主要問題就是缺乏公權力主動介入。

李同榮指出,政府要危老屋優先都更只做對一半,耐震力不足的危老屋只有被動性鼓勵檢測補助,卻沒主動性全面檢測方案,針對真正有倒塌危險的建築,毫無公權力強迫都更,如今政策應蘿蔔與棍子並行,建議全面檢測921地震前562萬戶的耐震力,針對危老屋分級分類,可改善者提供補助,不能改善者立法強制拆除重建;而危樓、防火巷過小、屋齡超舊嚴重妨害市容的建築,給予分級都更勵,用1坪換1坪的較高誘因,才能順利推動都更。

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