北捷聯開權益分配採新制 加快招商進度

捷運聯開案的權益分配爭議告一段落，北市府分回的台北橋站住宅將轉作公共住宅。

「美河市」遭監察院糾正後，台北市捷運局針對7處聯開案重新檢討權益分配，總計437.1億待分配資產，已有5案達成共識，市府可分回220億不動產，未來新案改採超額盈餘再分配之新制。力拼今年試運轉的台中捷運綠線，則是全力展開聯開案招商，首波招商總銷金額初估達50億，也成為房市題材。

捷運局表示，原本監察院糾正後暫緩辦理7基地，其中5基地已完成權益分配，另2基地無爭議的部分已先行分配區位，剩餘爭議透過仲裁解決，未來徵求投資人的基地，將採「台北市台北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配轉換原則」辦理，能化解爭議，較公平合理。

圖為三重菜寮站，北市府可分回154戶住宅。

行天宮、蘆州站仲裁中 內湖站共構商場開幕

監察院2012年12月糾正新店機廠美河市權益分配案後，捷運局在2014年9月修正土地開發權益分配規定，辦理鑑估價、評估、審查及協商作業，但當時台北橋站、菜寮站、行天宮站、徐匯中學站、蘆洲站、辛亥站、內湖站等7基地權益分配作業都無法與投資人達成共識。

後來市府主動提供報告書減少雙方歧見，並邀集投資人到市府協調，了解訴求及主張，再修正權益分配方案，綜合各局處及專家學者建議，提出評估方式。已完成權益分配5案中，市府分回台北橋站327戶住宅，將作公共住宅出租，菜寮站分回154戶直接出售，辛亥站則分回61戶；而內湖站和徐匯中學站的商場將交由投資人經營管理，市府單純收租，尚未定案的行天宮站、蘆州站2案，還需透過仲裁程序解決爭議，預計年底前底定。

近期聯開案的重大進度，包括結合捷運內湖站、CITYLINK商場、商辦與住宅的「潤泰京采」共構案；國際連鎖家居品牌IKEA標租進駐「美河市」1~4樓開設賣場，樓地板面積約1.66萬坪。此外，三重站的捷六聯開案，也是由潤泰新與市府合作，未來朝向車站商場規劃。

台灣大道、文心路口的捷運綠線G9-1站共構基地，未來將與藍線連通。(台中市府提供)

減少往後爭議 規定「超額盈餘」須再分配

捷運局說明，未來將改採新制辦理後，在投資人甄選階段，申請人要自行評估參與開發的風險與合理利潤，在權益分配階段經鑑估價後，依申請人提出的稅管費率及投資利潤率計算分配，所以投資人在甄選階段就能合理反映稅管費用及期待利潤，這種分配方式類似都市更新共同負擔，即將推出的松江南京站、台北車站特定專用區C1/D1、環狀線聯開案都將適用。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，權益分配的概念好比是地主與建商「合建拆分」，雙方簽約時訂定結算分配比例，先前發生爭議案件是因開發時程拖太久，不動產隨著房市景氣變化增值，市府因而要求就超額盈餘部分重新分配，但投資人疑慮是，假設為虧損狀況，市府並不願意分擔，已違反契約原則，因此尋求仲裁解決爭議。未來採用新制後，契約結算時雙方仍要再進行鑑價分配，將會使投資人重新評估風險，或對權益分配比例更趨保守，可能降低業者投資意願。

台中綠線聯開案招商 帶動沿線房市題材

台中捷運綠線今年底將試運轉，其中G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11站都是共構開發基地，預計2020年啟用通車，交通局首先推出G5、G11站公告招商，交通局長王義川表示，這兩站土地都是市府所有，無私地主持分，後續權益分配相對簡單，基地大小適中、開發門檻相對較低，是投資人進入台中捷運土地開發市場非常好的機會，未來開發總銷金額上看50億元。

王義川表示，捷運土地開發不同於BOT促參案王義川表示，捷運土地開發不同於BOT促參案特許營運期或地上權，興建完成後，將透過權益分配機制分配建築所有權及相對的土地持分，未來可自行經營或出售變現，沒有特許期或權利金的問題，使用收益彈性空間大。現已接獲國內多家壽險業、開發商及建設公司主動洽詢內容，估計將有多家廠商展開備標作業。

交通局說明，G5站面積591坪，位於東山路、文心路，是十期重劃區、十三及十四單元整體開發區進入市區的門戶，也是捷運綠線進出大坑、新社區的重要樞紐，基地附近有台中第一座以兒童為主題的北屯兒童公園，往北有特力屋、大買家等量販店。G11站面積771坪，在五權西路、文心路口，近國立美術館與國道1號南屯交流道、文心森林公園、豐樂雕塑公園，還有IKEA宜家家居、好市多等量販店，周邊為五期、七期及八期重劃區。

綠線帶動的房市題材，包括鄰近水湳經貿園區的G7站，周圍有聚合發「迎翠」預售案、惠宇「清朗」新成屋，與台鐵松竹站共站的G4站，周圍有北屯區「登陽仰峰」、「宏台松御」，潭子區坤悅「迎勝」等案。距離G12站不遠的「遠雄文心匯」，鄰近大面積公園綠地與成熟商圈，聚合發「湖心泊」環境鬧中取靜，吸引小家庭及換屋需求，北屯捷運機廠G0站旁則有「總太織築」預售案。

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