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穩賺現金流 建商擴大商用不動產布局

2018/07/14 04:30 文/記者馮牧群

京站時尚廣場近年營運表現亮眼,目前已完成股票登錄興櫃掛牌。

住宅產品與商用不動產市場此消彼漲,上市開發商為增加穩定現金流、分散投資風險,像是力麒、愛山林、冠德、潤泰、日勝生、興富發、遠雄等大型公司,近年不但跨足商用市場,還逐漸增加比重,多角化經營策略明確。

力麒建設投入國內觀光產業已久,旗下力麗開發引進國際知名品牌「Westin宜蘭力麗威斯汀度假酒店」,去年9月開幕營運,其他據點遍及北市、宜蘭、花蓮、日月潭、高雄、墾丁。力麗觀光開發董事長蔡宗易表示,目前烏石港、日月潭酒店興建中,預定明年底完工、後年正式營運,屆時力麗總房間數將提升至1600多間,成為國內前3大。

蔡宗易認為,上市開發商將商用不動產視為長期投資,主要是因應國際會計準則的完工認列法,藉此創造穩定現金流,資產包裝經營後有增值空間,如有在區域推案,還能活絡當地商業發展,進而提升不動產價值。

潤泰「代官山」完工後開設CITY LINK二號店及日本蔦屋書店,與松山車站結合創造規模經濟。

著眼長期收益  建商投資飯店、商場

冠德建設的百貨業務占總營收比重1成多,去年在與機場捷運林口A9站共構的環球購物中心及大陸天津等新賣場加入下,營運擴增10.3%,目前擁有8座購物中心,包括中和、屏東、大陸天津、板橋車站、南港車站、桃園A8站、林口A9站、新左營車站,總面積近8萬坪。冠德建設董事長馬志綱表示,發展百貨業已形成點、線、面,將往綜合開發商邁進。

日勝生活科技持續多角化經營,以能產生常態性現金流量為發展重點,子公司京站實業近年在百貨營運表現亮眼,獲得市場投資人認同,今年3月底股票登錄興櫃掛牌,另一方面,京站去年Q4標下台北捷運公司總部大樓B1中山站地下街店鋪經營權,預計今年Q2~Q3陸續開幕;新店機廠聯開案「美河市」5樓商場未來也將由京站負責營運管理,透過持續拓點提升整體營運規模。

潤泰創新國際子公司潤泰旭展、潤泰百益的商辦及飯店已全數完租,在承租戶進駐、高鐵南港站通車及南港轉運站開通等利多因素帶動下,提升CITY LINK營收,同時,去年底「代官山」完工後開設CITY LINK二號店及日本蔦屋書店,透過與松山車站BOT案結合,創造規模經濟,未來獲取穩定報酬。日前拿下台鐵局的南港商三特公辦都更招商案,潤泰董事長簡滄圳表示,該案基地達7800坪,距離南港車站東側僅100公尺,機會難得,規劃項目包括會展中心、轉運站、商場、商辦及住宅,總量體超過11萬坪,可望挹注未來7~10年的營業額。

興富發集團近來積極轉型為不動產開發商,目標未來10年將興建30棟出租辦公大樓,並規劃成立資產管理公司。在商場部分,北高雄有面積約8000坪的「悅誠廣場」,最快今年Q4或明年上半年完成;飯店部分,金山、高雄兩處已跟凱悅飯店合作,預計2023年完工,台南的喜達屋預計2020年完工。

多元經營分散風險  符合國際趨勢

另外,甲山林機構在2016年以11.8億接手達欣工程的飯店在建工程案,砸下近30億打造「甲山林湯旅」,為50年地上權案;遠雄建設在營建事業外,亦發展遠雄海洋公園、U-Town廠辦、購物中心,及旗下擁有5個據點的遠雄悅來大飯店等事業體。

仲量聯行總經理趙正義分析,大型開發商多元經營、分散風險已是國際趨勢,一方面可因應住宅市場不景氣,一方面創造企業穩定收益,像是香港太古集團,持有商用不動產比重高達9成,對於國內開發商是值得借鏡的策略。

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