自由時報APP
看新聞又抽獎

立即下載

投資法拍市場 專家教你起手式

2018/12/08 04:30 文/記者馮牧群

法拍屋被視為觀察房市景氣好壞的重要指標,今年全台建物待標件數相對去年增加。

法拍屋被視為觀察房市景氣好壞的重要指標,買氣冷暖、房價漲跌、升息壓力都可能影響法拍數量增減,法拍市場成交量在金融海嘯後逐漸萎縮,直到去年隨著房市築底才開始轉正,想投資法拍市場的民眾,最好先學會專家傳授的起手式,才能降低貿然進場的風險。

根據寬頻房訊統計,2018年截至11月25日為止,全台建物法拍待標件數(不含純土地拍賣)為8353件,得標件數為3868件,相較2017年同期分別成長9.8%、8.3%,區分6都狀況,台北市、新北市、桃園市、高雄市皆呈現量增,僅台中市、台南市量縮,但觀察加價率,以台中、台南的加價幅度最大。

北部3都待標件數明顯增加,除因為過去幾年推案量較多外,也跟新成屋在寬限期屆滿後,貸款壓力驟增有關。

全台法拍件數上升  低總價小坪數最搶手

寬頻房訊發言人徐華辰分析,北部3都待標件數明顯增加,除因為過去幾年推案量較多外,新成屋在寬限期屆滿後,貸款壓力驟增,非剛性需求的投資人撐不住導致被斷頭的可能性也大幅增加。隨者不動產景氣低迷,過去幾年已看見部分中小型建商倒閉;另外可能北部經商的族群較多,因資金需求用名下不動產進行融資借款,但經濟一直未見好轉,導致資產流入法拍市場。

徐華辰分析,至於台中、台南在過去幾年算是房市相對較好的區域,尤其台中房價基期較低,重大公共建設、社會福利等議題吸引不少人口移入,人口增加自然使住宅市場需求加大,數據顯示今年成交率較去年增加4.2%,加價率增加7.91%,平均得標拍次也減少,在這種氣氛下,若法拍市場有不錯的案件,往往競爭者眾,加價幅度高,今年就有不少西屯區的精華物件出現。

徐華辰觀察,目前最吸引民眾投標的法拍物件,仍以低總價、小坪數的住宅為主流,只要地點不是太差、有租金收益,通常至少有5組人馬以上競標,搶手的物件甚至能收到10封標單以上。

投資人拍定得標後,找一家合適的仲介公司賣房才能獲利了結。

投標前衡量資金 確認產權狀況

買法拍屋要注意哪些事?住商機構企劃研究室經理徐佳馨指出,資金的取得與週轉很重要,依規定法拍屋在拍定後7天內要繳清價款,選定的物件最好是能負擔的,而從拍定到點交這段期間的利息負擔也要計算在內。投標前還須注意租賃權問題,查明標的是否有租賃,若拍賣物件與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,得標人必須繼續租賃至期滿為止,另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假租賃契約企圖在拍賣後仍合法佔用。

徐佳馨補充,所謂點交是指案件拍定後,法院會安排時間陪同得標人將物件清空,得標人應確定拍定後抵押權是否塗銷,避免日後產權糾紛。另外,要查明標的是否有第三者優先購買權,例如地上權、典權人、承租人或為農地等,否則若有上述情形,加上有優先購屋權人時,即使得標仍屬無效;還要注意標的是否有產權移轉限制,先查明轉移的條件是否相符。

各項瑣碎費用 都應列入成本考量

至於投資法拍屋的總成本,包括標價、預估搬遷費、從投標到資金回收期間的利息,得標後找一家合適的仲介公司賣房才能獲利了結,通常賣方服務費為成交總價4%,一般投資客約為2%~3%服務費。最後,從拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,投資前務必詳細評估。

重要稅金例如契稅,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,得標人要繳納房契稅,計算方式以房屋評定現值為稅基,乘以6%稅率。另外還包括財產交易所得稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅等成本,水電瓦斯費、代書費、工程受益費也是不能忽略的整理費用。

還想看更多新聞嗎?歡迎下載自由時報APP,現在看新聞還能抽獎,共7萬個中獎機會等著你:

iOS載點 https://goo.gl/Gc70RZ

Android載點 https://goo.gl/VJf3lv

活動辦法: https://draw.ltn.com.tw/slot_v8/

已經加好友了,謝謝
歡迎加入【地產天下】
按個讚 心情好
已經按讚了,謝謝。
本日最多瀏覽
高市3處市場用地 變更住宅、商用地

高雄市已30年未通盤檢討市場用地,隨著消費型態轉變,傳統市場已逐漸被量販店與生鮮超市取代,高市府因此檢討市場用地的保留必要性。今日正式公告實...〈more〉

韓流神話膨風? 高雄人購屋意願只贏一都

根據6都資料顯示,近3年6都家戶比為2.54%,大多緩步走揚,尤其雙北、台南一路走升,去年台北市家戶購屋比2.54%、新北市3.63%,台南...〈more〉

我符合資格嗎? 桃園首座社宅申請懶人包出爐

桃園市第一座社會宅「中路二號」將於今年年2月20日至3月5日受理申請,預計9月可入住,而租金為市場行情8折,最低含基本家具5,700元起跳...〈more〉

高雄85大樓開85億元今流標 恐三拍才賣得掉

高雄市長韓國瑜甫就任,沒想到85大樓2家飯店業者等不到錢進來就撐不住了,今(17日)拍賣34、35樓,及37樓~85樓,底價85億元,最後...〈more〉

台中新透天越來越少 價格6年漲5成

台中市地政局公布最新實價統計,在交通建設利多、拉近城鄉差距之下,6年內房價上漲2~5成,其中新成屋透天厝漲幅最猛,6年前總價1113萬元就可...〈more〉

電腦版 / 手機版
自由時報

版權所有 不得轉載 © 2019 The Liberty Times. All Rights Reserved.