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資金出走雙北 收益型不動產交易增溫

2016/06/18 07:00 文/記者馮牧群

去年第四季,新光人壽以約270億總價將新光三越A8館售予富邦人壽。(記者馮牧群攝)

台灣人壽上月以165億向漢神資產管理買進高雄地標之一「漢來新世界中心」,象徵在商用不動產價格走高、投資報酬率下修、房屋稅夾擊的情況下,雙北市交易量維持低檔,反觀外縣市的收益型商用不動產持續受到資金關注,仍穩定成交。

工業不動產過去一年買氣不墜,圖為內科園區街景。(記者馮牧群攝)

 

根據第一太平戴維斯統計,今年1~5月總價3億以上(不含土地)的商用不動產成交總金額,雙北市約93億,雙北市以外縣市總計卻多達203.6億,以往佔絕對多數的雙北市市場,今年盡顯弱勢;觀察買方類型,第一季多為專業投資機構及科技業,到了第二季,換以壽險業為主。

高鐵站週邊用地啟動招商,壽險業資金有機會投入開發。(資料照片)

 

雙北市交易動能疲弱 不及外縣市1/2

 

第一太平戴維斯資深經理丁紋甄分析,過往市場主力壽險資金往海外移動,國內商用不動產投資市場呈現停滯狀況,從過去一年前20大交易案來看,僅有漢來新世界中心以售後回租的方式成交屬於百億大案,其他大部分是桃竹苗地區的廠辦廠房自用購買需求,工業地產可望成為未來穩定成交的產品類型。

分析雙北市商用不動產交易冷清、不如外縣市熱絡之原因,丁紋甄指出,價格已高、投報率偏低、持有稅(房屋稅、地價稅)提高、資本利得稅等都是主因,而中南部地區總價5000~8000萬的透天店面對在地買方來說,投資效益比商辦產品更佳,因此有不錯買氣,只是未進入排行榜內。

 

房價高稅又重 資金流向外縣市

 

仲量聯行總經理趙正義表示,台北市商用不動產買賣案不容易成交的主因是買賣雙方價格認知差距仍大,且不斷提高的持有稅,又再造成雙方對價格的看法分歧。不過,壽險業者與開發商仍持續在尋找標的,例如收益型的商場、自用型的商辦或物流倉儲、開發型的銀髮住宅等,都是資金追逐的目標。

交通部高鐵局6月7日舉辦的「高鐵土地開發招商座談會」,就吸引重量級投資人參與,包括國泰人壽、新光人壽、中國人壽、冠德建設、國泰建設、國揚實業、潤泰創新、遠東百貨、新光三越、大魯閣開發等國內大型壽險業、不動產開發商、百貨業者、旅館業者,都表達對招商案的興趣。

高鐵局今年下半年將啟動招商,預計優先推出新竹站、台中站區地上權案,同時陸續推出住宅區、商業區土地標售。作為城市門戶的高鐵站區,具有人潮匯聚及產業發展潛力,特別獲得壽險資金的青睞。

 

中南部今年成交比重增加 商用不動產表現可期

 

世邦魏理仕董事總經理林俊銘觀察,去年由於房地合一稅上路,雙北市有商用不動產交易短期爆量的現象,但整體來看,外縣市的交易量仍然較大。壽險業者雖然將收益型的商用不動產列為優先投資目標,但出了雙北市,風險係數就變成非常重要的評估因素,必須有比雙北市更高的投資報酬率才可能購買標的,尤其會優先考慮熟悉的商辦產品。

林俊銘說,預料下半年市場待售物件不少,「漢來新世界中心」易主的背後意義是,優質的商用不動產標的成交機會仍高,特別是中南部今年市場能見度將提升。趙正義認為,管理單純、出租容易的商辦,還有旅館及工業不動產會是下半年市場交易主流,中南部的成交金額比重將較往年增加。

高力國際董事李日寶表示,目前自用型買方、外資法人、私募基金等均有進場投資的意願,符合金管會對壽險業投資不動產的最低收益率門檻(2.555%)、市中心商辦、外圍廠辦等物件,未來應有穩定買盤。

 

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