晴時多雲

老宅不值錢? 台南新舊屋價差近一倍

2020/10/24 04:29文/記者張瀞勻

台南市由於建商大舉入主,地價漲幅驚人、新案開價也攀升。

根據樂居網調查,全台各大都會區新成屋及中古屋房價價差,不料越往南部走,價差越大,進一步觀察價差最大前10名行政區,即有6個行政區都在台南市,樂居網創辦人李奕農指出,關鍵在於,台南市房價正在初升段,中古屋來不及跟上漲幅趨勢。

樂居網統計,近一年全台都會區5年內新成屋及屋齡10~30年的中古房大樓房價,越往南走房價落差越大,以台南市價差最大達57%,其次為高雄市51%、台中市40%、新竹縣市34%、桃園30%,雙北市價差最小,北市僅19%、新北市17%。

房價初升段 老屋跟不上漲幅

進一步觀察各大都會之行政區價差狀況,發現價差最大前10名,有6名坐落於台南市,包含:仁德區、安南區、安平區、新市區、永康區、中西區及南區,其餘零星分布於桃園市、台中市。

李奕農分析,台南市目前正處於房價上漲的第一階段,然而房價初升段通常會由新案先反映價格,中古屋往往來不及跟上漲幅趨勢,到了第二階段漲幅時,新案反應熱烈,拉開價差後,就會帶動中古屋需求,連帶拉抬中古屋房價。

另一個造成台南市價差擴大的關鍵在於「購屋習慣」,南部購屋族通常傾向買新案,因為中南部平均單價、總價較低,民眾購屋習慣大多傾向新案,首選較少挑選中古屋,導致中古屋在市場交易不熱絡,屋主為了要售出,甚至會降價增加購屋吸引力,使得新案及中古拉開價差。

土地價格漲幅驚人 新案開價攀升拉開價差

全球居不動產情報室總監陳炳辰另指出,台南市地價漲幅驚人,以新舊屋價差達91%的安平區為例,區域腹地大,在縣市合併後因市區發展飽和,加上五期重劃區開發,與國平重劃區受惠安平港遊艇碼頭開發利多,多有豪宅建案,甚至出現高達5,000萬元之交易紀錄,遂成近年來大型建商推案重心,房價趨漲難跌。

而今年初國泰建設以每坪67.11萬元買下安平區健康二街、郡平路口商業地,土地價格驚人。地價上揚讓建商往市郊推案,如安南九份子或南區舉喜重劃區,亦讓區段房價上漲,在統計榜上也見到這2區的新舊屋房價大幅落差。

陳炳辰預估,未來台南市持續有重大建設,就業機會增加,加上房市走穩,且房價在都會區中偏低,房價與地段發展都有空間,買盤不屈就於老宅的購屋情況,預料新案與老屋價差將會持續擴大。

重劃區輩出 淡水可取代性高

此外,觀察新舊屋價差較小的前10名行政區,新北市的淡水區以價差僅1%居冠,其他不乏雙北市精華區,像是台北市中正區、士林區,及新北市板橋區、新店區,另外也有發展成熟的蛋白區,例如新北市三峽區、樹林區及泰山區。

淡水區新舊屋價差僅1%,主因在於交通機能,房價拉抬力道有限。

李奕農指出,觀察以上區域,可區分為兩大類,其一為區域上漲到一定水準,購屋者不願追價時,或者有更好的替代方案可以選擇時,新案就會有漲不上去的問題,例如淡水區,同樣20多萬元的房價,客戶有可能被A7重劃區的建案吸引,其二,土地價值較高的區域,像是雙北蛋黃區,由於地段的不可取代性高,土地含金量高,因此即便是中古屋,價格也不便宜。

陳炳辰說明,北台灣熱門居住路段以淡水區為親民區塊指標,除了紅樹林的富人灣一代為資產族的度假區塊,較難與淡水一般住宅齊一而論,往捷運淡水站走,如沙崙生活圈一帶新屋都能找到1字頭,再深入新市鎮,排除特定高價社區,其餘地段均價也都在2字頭,差距也不大。

雙北市精華區土地價值高,中古屋身價也不斐。
此外,淡水雖有捷運線開通,但苦於地段偏遠,開車通勤又有塞車之苦,加上重劃區開發之際偏遇房市低潮拖累,都是區域房市未見起飛因素。

然而隨著淡江大橋、淡北道路等縮短城鄉路程的地方利多,輕軌也持續開通,逐步走出賣壓沈重陰霾之餘,陳炳辰認為,淡水區有機會引起剛性買盤或有意大學城租屋市場的投資族群注意,整體房價應都會逐步往2字頭靠攏。

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