飯店旅館轉生術 危老、建商獵地兩大途徑

台北國賓飯店為第一間申請危老改建之五星級飯店。

近3年不動產活化成為新議題，不少飯店業者在武漢肺炎襲捲全球之際，把握危老重建時程容獎激勵，一舉投入重建之路，此外，這波疫情並未影響房市，反而讓購屋人勇於錢進房產，使得建商購地腳步不停歇，根據信義全球資產統計，光是近3年來，上市法人買賣旅館類產品總金額達到446.2億元，投入危老重建的飯店也多達9間。

根據信義全球資產統計，近3年飯店業在危老重建當中非常活躍，且又以台北市業者最積極投入，像是位於松山區南京東路五段的「台北馥敦飯店」、中山區近四面佛的「六福客棧」，同在中山區的還有老牌飯店「國賓飯店」、「優美飯店」位處內湖五期的「義功工業飯店」、南港中坡北路的「祥大旅社」、士林區「罡美精品飯店」、中正區「洛碁大飯店」等，2019~2020年2年之內即有8間飯店通過危老審議，其中「國賓飯店」則是第一間提出危老申請的五星級飯店。

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武漢肺炎打亂 飯店逆勢重建轉生

信義全球資產經理林建勛指出，在2008年時開放陸客來台後，外國旅客來台旅遊人次由每年380萬人次快速成長到2015年破1,000萬人次，讓旅館需求快速攀升，當時在蓋新飯店成本高且緩不濟急下，當時市場興起將屋齡老舊的辦公大樓改建為旅館的風潮，不料去年武漢肺炎疫情爆發後，外國人來台旅遊人次從2019年1,186萬人次銳減到2020年只剩137萬人次，嚴重衝擊旅館業，不少飯店在等不到旅客的狀況下，加上政府開始推動危老改建獎勵政策，反倒讓一些屋齡老舊的旅館擁有誘人重建價值，帶動飯店業者投入危老重建。

而北市老飯店在改建後，多半維持飯店、酒店用途，部分改建為商辦大樓，另有一些案例則是會結合飯店及精品住宅之複合式開發。

「王朝酒店」由富邦人壽以268億元買下。

旅館土地價值高 成建商囊中物

除了危老改建，也有不少飯店、汽車旅館是透過建商獵地重生，根據信義全球統計上市櫃法人交易，近3年全台各地皆有飯店、商旅成功出售，區域散佈於台北市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市及台東縣，總金額高達446.2億元。

以台北市而言，位於松山區、鄰近「文華苑」的慶城福華大樓，由璞真建設以27.1億元買下，附近豪宅區已經成形，未來推案後也有機會加入新興豪宅聚落，近期最大手筆的交易則為富邦人壽用268億元天價買下「王朝酒店」，在台北市以外，又以台中市、台南市、高雄市旅館類交易最為熱絡，去年三地開發以8.7億元買下台南市中西區的「湖水岸人文休閒旅館」，今年1月獵地王興富發集團則在台中市七期以17.9億元買下知名的沙夏精品汽車旅館。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年雖然國旅復甦，但是多半在觀光型的度假村或民宿，但部分商旅飯店住房和餐飲狀況仍不如往年，尤其若建物已有一定屋齡，維修更新的成本高，因此思考面臨轉型，而中古汽車旅館或飯店一般而言，基地大小、交通位置都有一定水準，產權也單純，若在開發中重劃區內，就更具頗具開發潛力，因此近年不少開發商，除了著眼素地標售，更把眼光放在這類開發價值的飯店商旅。

台南知名摩鐵「湖水岸人文休閒旅館」被三地開發以8.67億收購。(圖/台灣房屋湖美特許加盟店提供)

林建勛指出，建商投入旅館改建轉型主要看準的是土地開發價值，多數由老舊辦公大樓改建的旅館，多具有位在市中心臨近捷運或車站等交通便利的條件，以吸引旅客入住，而這樣的區位條件，對建商而言剛好就是一地難求的一級戰區，具有很大的重新開發價值，而武漢疫情對旅館業的衝擊，剛好也有助建商切入危老重建，將這些在精華區的老舊建築，重新打造成豪宅、甚至是目前市場供不應求的頂級商辦。

資產活化蔚為風潮 飯店命運端看疫情

世邦魏理仕估價及諮詢部主管施甫學進一步解釋，不動產資產活化的管理在這3年尤其熱絡，原因有二，其一是近2年商辦需求湧現推升改建商機，其二是疫情觸發投資人趁危入市滿足避險，加上危老申請政策激勵作用，包括重建除容積獎勵上限40%優惠及獎勵項目明確簡單化、經建築結構鑑定符合危老建築資格即可申請重建施工，還可避免走都更審查程序，以上都讓改建、危老申請成為投資人資產活化時心目中最佳解決方案。

施甫學認為，商用不動產價值走升唯一關鍵無非就是區位優勢，以自有資產的投資人而言，申請危老重建除了可順勢調整營運體質，自有資產也不存在產權整合疑慮，以購買取得資產的投資人而言，土地開發價值是左右此類投資人出手的關鍵，也因為如此觀察市場上改建、危老申請案例有許多是位於精華地段的飯店類型資產。

然而未來飯店、旅館是否將持續改建出售風潮，林建勛點出關鍵在於，國外疫情是否能緩和，若外國旅客無法來台，市區型旅館如果有經營壓力，改建轉型可能仍會是選項之一，但在需符合危老條例下，以產權單純、或屬於自有資產的旅館可改建轉型機會較高，不過，觀光景點的旅館則可能有些不同，因國人在疫情無法出國下，國內旅遊反而趁勢興起，位在熱門觀光區域的老舊旅館為爭取國旅商機，則有可能藉此機會將原本老舊的建築物，重建打造為新穎的旅館，有助更長期經營。

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