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莊孟翰:四項指標看出房市向下趨勢確立

2016/07/09 06:59 文/記者馮牧群

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰。 (攝影/黃柏榮)

房市近兩年冷清許多,何時會落底,民眾非常關心。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示,從多項觀察指標看出,整體房市轉下趨勢確立,購屋族進場前最好做足功課、貨比多家。

莊孟翰分析,房市轉下有幾個跡象,第一,「建案廣告量低迷」,報章雜誌及電視的廣告量銳減;第二,「推案量減少」,建商養地不願推案,或不推預售屋減低風險,除非有財務壓力才會硬著頭皮推案;第三,「價格下修」,豪宅因為重稅賣不動,以往台北新案開價隨便都破百萬的情況已經不再。最後是「代銷業者態度」,大多不願包銷,賣壓大的新成屋,業主甚至願意房價打折再送裝潢只求成交。


房產稅調升過猛 恐傷害房市


房地合一制今年實施,加上地價稅、房屋稅全部「有感」調升,不少民眾與業者怨聲載道。莊孟翰認為,政府從稅下手的方向正確,但持有稅、交易稅這兩年內同步調高,且調幅太猛,對市場造成很大衝擊,有能力購屋的人不想買房,影響二手屋市場的流動性,且換屋成本太高,也使新屋市場停滯。


「政府可能忽略了物價波動因素,短時間一次到位的漲稅方式會讓市場受不了,尤其景氣下行時,下政策猛藥的傷害更大」,莊孟翰點出政府後續應注意的隱憂。


先租後買 貨比10家


對於有意購屋的民眾,莊孟翰建議可先找到喜歡或熟悉的區域「先租後買、貨比10家」,居住一段時間真的習慣再多方看屋比較。此外要觀察一個區域的人口進駐率、房仲店數增減,例如淡海、新莊副都心、林口新市鎮都有很多房屋求售,民眾進場前應留意。


近日央行宣布連續第四季降息、豪宅貸款管制不變,莊孟翰認為,就算豪宅房貸解禁對買氣也全無影響,因為即使降息、增加一些成貸款空間,仍然不敵買方心裡預期房價下跌的程度。

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