都更危老案量爆發 北多南少房價是關鍵

台北市由於可開發素地稀有，加上看準都更後價值連翻上漲，因此建商、地主戶整合意願不低。

根據市調單位統計，近期雙北地區都更危老案件案量大爆發，但反觀桃園以南之四大都會區案量卻零零星星，專家指出，雖然全台都更行之有年，但由於雙北市以外土地開發相對容易，加上南部地區房價基期低，重新購屋或是打掉重蓋，遠比整合容易，導致推案狀況北重南輕。

591新建案統計內政部營建署、市調資料發現，都更危老核准量和推案案量同樣北重南輕，以都更案量而言，自都更條例實施至今，全台核准總件數達1,324件，其中台北市770件、新北市290件，台中市以111件位居第三名，台南市88件、新竹縣市31件、桃園市14件，雙北占全台比例高達八成。

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至於危老核准件數，自2017年5月上路至今，全台核准件數為1,478件，一樣由台北市以508件拿下冠軍，其次為新北市334件、台中市277件、台南市144件，桃園市、新竹縣市以及高雄市核准件數都在百件以下，雙北市占全台比例約4成1。

南部地區由於多以透天厝為居住型態，僅有少數像高雄車站都更案這般大型指標案。

中南部素地多 建商投入整合意願低

591新建案編輯副主任李威志指出，南北都更危老之所以件數懸殊，關鍵在於，雙北市以南之都會圈可開發素地，譬如重劃區，土地可以快速購買取代漫長的都更整合時程，且桃園市等四大都會區房價相較於大台北地區基期較低，對於建商而言，都更危老整合除了曠日廢時，產生的利差也不如雙北市吸引人。

此外，像是在南台灣地區，不少民眾仍偏好透天厝居住型態，即便房屋老舊，也不一定得跟鄰地合建，可採老屋拉皮或是自地重建等方式，比起都更危老整合快速許多，另房價基期偏低，整合老屋後更新增值效應不若雙北市來得大，也是建商不願花太多時間整合之緣故。

住展雜誌研發長何世昌也表示，雖然全台灣都更已經推行很多年，但目前仍以大台北市最熱衷都更，主因是都會區開發飽合、素地難買且貴，再加上房價較高，都更利潤較吸引開發商投入，尤以台北市都更最熱絡。
這也產生都更危老案件推案規模之落差，根據591新建案資料，目前台北市線上都更危老案量達33個，新北市亦有15個，但是到了桃園市以南，只剩台中市有2個都更案，其餘都會區幾乎絕跡。

雙北市都更危老案不少坐落於精華地段。

市中心都更價值翻倍 建商積極參與

進一步觀察雙北市都更案分布狀況，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雙北具備開發價值的土地少，尤其市中心幾乎沒有素地可開發，而台北市中山區、新北市板橋區這類居住熱門地段更是如此，自然讓建商積極整合老舊大樓，或高價購置有土地價值的老透天來興建新案。

而所在位置絕佳地段都更產品，其後身價都是翻倍成長，還有許多合建地主戶轉手獲利數千萬的消息，加上政府態度也顯熱情，如推出危老政策來簡化都更難度，都使得原住戶、建商、政府3方近年在都更危老推動相當順利，令相關狀態發燒。

今年以來都更危老案不再只是小量體小基地，不少個案改走換屋中大坪數型態，且單價也屢創新猷。

都更案不僅限小量體 更大更貴更高端

在推案類型上也因購屋趨勢有所改變，何世昌分析，由於台北市素地稀少，都更案已成為北市推案的主要來源之一，且由於都更案區段條件較好，且建商看好換屋需求持續成長，因而近年來都更規劃多以中、大坪數為主，甚至有豪宅化趨勢，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，便規劃為中、大坪數，而松山預推案「敦仰」更全棟走豪宅規劃。

此外，坪數逐漸變大，開價更全面攻高，像是松山「衍見築」每坪平均開價達188萬元，創下全台危老建案最高開價紀錄，大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以185萬元、180萬元分居2、3名。不過，這些紀錄很快會被改寫，因為「敦仰」平均開價預料會站上200萬元大關，將締造危老案新猷。

李威志表示，近年來品牌建商嗅到中大坪數購屋換屋需求，供給量逐步增加，銷況反應也不錯，不過這僅限於品牌建商，若是小型建商由於品牌力不夠，大坪數產品反應恐怕不如預期。

展望後況，陳炳辰說，雙北市瘋都更危老這股態勢幾乎可說沒有任何暫歇的可能，甚至像民生社區這類優質地段，但老宅多又沒有太多都更危老的區塊，更是極強潛力股，其他如中山區林森商圈老宅仍多，開發新案的價碼翻倍成長，都會是建商持續搶進的地域，後況熱市可期。

專家意見 住展雜誌研發長何世昌

自住客購買都更、危老建案儘量選擇基地較大的開發案，若基地太小則不僅公設比容易偏高，通風、採光與房子格局通常也不會太漂亮。

如果區段條件佳、周邊多為老舊公寓社區的建案，即使自己沒有車、但資金足夠的話，建議還是買一個車位，因為這類社區車位供不應求，租金投報率甚至比房屋出租還高。

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