買房新手闖法拍市場 專家揭進場3秘訣

儘管今年法拍程序受到本土疫情延宕，但無論破上拍件數或是成交率都直追近年高點。

由於法拍市場價格會低於市價1~2成，在房市熱頭上，不少購屋新手想藉由討到便宜，但想進入法拍市場可沒那麼容易，寬頻房訊發言人徐華辰提出3點進場秘訣，讓菜鳥們降低失誤機會。

1.從熟悉的區域下手

法拍屋與一般中古屋不同，由於法拍屋無法進入看屋，所以屋內格局、屋況等並不容易得知，若剛進入法拍市場，建議以自己住家附近等較為熟悉的區域開始選擇，除了容易判斷市場價格與周邊行情，避免高價得標外，事前環境的調查探聽也較為方便、容易。

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2.詳讀拍賣筆錄

拍賣公告內的筆錄欄，通常記載法拍屋查封時的使用現況，目前法院拍賣案件分為「點交」或「不點交」2種，通常若是「不點交」案件，可藉由筆錄內容了解原因，並評估後續排除狀況的複雜度。

而且，通常若是法院調查拍賣建物有重大瑕疵，例如海砂屋、輻射屋、非自然死亡、地震受損、火災受損，都會記錄於筆錄中，由於這部分調查較為困難，因此筆錄內容可做為投資人了解的依據。

3.資金的調度與籌劃

依規定法拍得標人要在拍定後7天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款，因此資金的取得和週轉是一件重要的事，投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃，以免得標後，無法於7日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額。

而目前有多間銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

然而徐華辰舉日前永和一處老公寓競標狀況為例，39年高齡物件拍定單價達到每坪45萬元，超過市場行情，他指出，法拍火熱之物件必然是APPLE物件，但投資人切忌一昧追高，還是得衡量自身財力狀況以及區域行情，若法拍物件和市價已無價差，「或許法拍購屋已經不是投資人唯一方向」。

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