商用不動產大賣1263億元 摩鐵、汽車旅館狂銷逾百億

建商成為本季商用不動產的最大買方，鎖定旅館、汽車旅館、廠房或整棟舊辦公樓等可重建開發的標的。(圖/資料照)

根據第一太平戴維斯統計今年第3季大型商用不動產交易(單筆交易3億元以上)總額為416億元，比前一季成長23%，合計今年前3季交易金額達1263億元，年增率12%，創下近15年交易新高，僅差不到200億元即可突破去年表現。而建商成為本季商用不動產的最大買方，鎖定旅館、汽車旅館、廠房或整棟舊辦公樓等可重建開發的標的，占比達近4成，將近163億元。

第一太平戴維斯指出，本季前5大商用不動產交易案中，4筆由建商包辦，包括國美建設以39.3億元得標汀洲路整棟辦公樓、遠雄建設與聯聚建設分別以38.8億元與28.8億元買下台中七期汽車旅館，另外，永碩投資則以27億元購得高雄華園飯店，計劃短期做防疫旅館，未來則拆除重建。

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而工業不動產交易穩定成長，廠房與廠辦的單季成交金額分別為117億元以及53億元，不少科技大廠與傳產製造業持續擴大在台生產規模，包括鴻海、日月光與晟銘電等，而較高的租金投報率與穩定剛性需求，吸引投資型買方布局，中信資產管理公司以22.1億元透過法拍購入內科國瑞集團台北總部廠辦，另外全球人壽購入汐止U-TOWN兩層廠辦。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，科技業接單暢旺，工業用地價格持續上漲，北中南幾個主要工業區，今年土地價格平均漲幅將近8%，成長幅度明顯高於去年，尤其是新竹、桃園與新北和台中等發展成熟的工業區，顯示工業類型不動產需求仍強。

今年前3季商用不動產的成交規模較去年成長1成，但若進一步將建商的投入金額扣除，實際上商用不動產的交易規模低於去年同期。

主因為疫情升溫影響自用型買方評估速度，以及市區缺乏大型標的所致，但近期幾筆商辦及廠辦交易，例如華固建設的內湖智富中心大樓、長虹建設的內湖新銳科技大樓都是在接近完工階段或完工後即售出，買方未來都將遷入自用，自用需求仍將吸引建商持續投入辦公與廠辦開發案。

至於土地市場買氣旺盛，第3季大型土地與地上權交易金額達687億元，前3季累計達2007億元，寫下近15年第2高紀錄，其中建商投入金額達1561億元，已超越去年同期，若再加上在商用不動產市場的金額，今年新增土地庫存的規模已達1963億元，比去年成長2成，也顯示建商即便在營造與土地成本雙漲下，仍看好未來住宅市場。

另多個公部門土地標售案的溢價率與脫標金額表現亮眼，最近一次台中市政府與桃園市政府土地標售，單日即進帳近200億元，溢價率分別達56%與30%。區域方面，台中市標售總金額達430億元、台北市388億元與桃園市348億元名列土地買賣前3名熱區。

近期零售業與電商在土地市場亦相當活耀，積極布局區域物流中心或中央廚房用地，以穩固在業界的領導地位，今年累計已投入53億元。最大宗為全家便利店斥資23.6億元在新竹縣購置1.6萬坪工業地，將設置全台第4座鮮食廠；另外，電商龍頭富邦媒在9月以13億元購入彰化和美工業地，累計投入物流用地金額將近43億元；超市龍頭全聯實業則是積極參與公部門地上權標售，購入台中、高雄、屏東與澎湖等地區地上權土地，預期將擴大在實體超市的布局。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，台灣疫情警戒的影響已和緩，商用及工業不動產有科技業及製造業支持，出口增長強勁再加上央行利率維持凍漲，市場仍將穩定成長，雖然近期央行宣布第三波選擇性信用管制，但對商用不動產的影響有限。

接下來部份廠辦與商辦推案陸續接近完工階段，越接近完工買方評估速度及意願提高，將推升商用不動產市場交易規模。另外，近日中國的「能耗雙控」政策，許多台商企業面臨停工，不排除台商企業會再次啟動分散佈局，在台擴廠成為選項之一，挹注台灣工業不動產的剛性需求。

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