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台鐵站東宿舍8386坪基地都更案 串連71期與綠園道採整體開發

2021/10/27 13:05文/記者林耀文

台鐵站東宿舍8386坪基地都更案,將以整體性開發方式,透過TOD城市發展特性串聯周邊長明街、建國路商圈,配合與北側綠園道綠廊之都市景觀結合,提供優質複合型商業及生活居住空間,串連71期重劃區交通轉運以及商辦機能,帶動區域整體發展。

位於高雄火車站東側長明街商圈的台鐵站東宿舍8386坪基地都更案,今(27)日正式核定公告都市更新計劃書,將以整體性開發方式,儘量以完整街廓開發,藉以增加土地使用效率,透過TOD城市發展特性串聯周邊長明街、建國路商圈,配合與北側綠園道綠廊之都市景觀結合,提供優質複合型商業及生活居住空間,串連71期重劃區交通轉運以及商辦機能,帶動區域整體發展。

位於高雄火車站東側原為臺鐵員工宿舍,多數房舍無人居住而殘破衰敗,本更新地區現況老舊窳陋、多數建物已閒置無人居住,導致計劃區內環境品質不彰,形成站區周邊發展低落之灰色地帶,高市府與鐵路局考量以都市更新方式來改善地區現況閒置與老舊之問題,並藉由高雄市區鐵路地下化,串連高雄車站及71期重劃區,整體改善都市景觀風貌,開發將以四大發展原則,包括「青年通勤宅」、「打造長明街表參道」、「滿足停車需求」以及「後疫情新生活空間典範」等。

依市府開發構想,該更新地區可藉既有第二種商業區之特性,串聯周邊長明街、建國路商圈,配合與北側綠園道綠廊之都市景觀結合,連結傳統商圈及未來站區高強度商業活動,提供兼具支援性商業功能之優質複合型商業及生活居住空間,吸引人口之移入,藉以鍵結71 期中心商業區之交通轉運以及商辦機能,帶動區域整體發展。

該更新地區位處高雄火車站與民族火車站之間,配合未來71期重劃區之發展定位為交通轉運中心,本區之交通路網非常便利。未來開發可透過TOD城市發展之特性,以大眾運輸系統為導向,建構以人為本之發展模式,促使都市再生。透過設置人行空間串連北側綠園道綠廊空間延伸至車站,打造舒適且寬敞之綠色生活圈,並促使沿線商圈再發展,以達提升地區商業價值並形塑區域整體發展契機。

本更新地區周邊除了鄰接長明、建國、安寧等現有商圈所在之第四種商業區外,亦緊鄰高雄車站所在之特定商業區(站區及站東)。由於前述商業區在都市發展定位上均屬於高強度商業區,其容積率大於 630%,未來將有高強度之大型商場、辦公大樓、旅館等高群聚性、主題性商業活動。

而相較於本更新地區及連結至高雄車站所在之狹長街廓,其容積率為 300%,尚未及前述商業區開發強度之一半,因被周圍高密度商業區所圍蔽,可歸類為支援高強度商業區之都市發展定位,亦即除維持第二種特定商業專用區之考量外,未來商業活動上應屬服務一般鄰里商業或民生需求等。

同時配合交通部「臺鐵捷運化—高雄市區鐵路地下化計畫」產生的50公尺綠園道系統,未來更新地區內之基地開放空間應與周邊道路系統有所連結,共構開放空間或友善步行空間,以符鐵路地下化之規劃願景並帶動區域商業開發定位需求。

本更新地區未來整體開發時,在已依都市設計留設必要退縮開放空間及提出交通防制措施之下,原街廓內細部計畫道路若仍有造成區內用路衝擊時,得配合都市更新規劃方案於事業計畫階段提出街廓整併之變更方案,以符合適當開發規模。

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