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買中古不如買新案 新舊屋價差漸縮小

2016/07/23 07:30 文/記者馮牧群

這一波房市買氣能否維持穩定,關鍵在於賣方讓價會持續多久。

近期雙北都出現建商大讓價,民眾搶購的熱銷建案,顯示房市雖冷清,但等著撿便宜,伺機出手的購屋族不在少數。從實價登錄資訊發現,去年下半年到今年上半年,台北市、桃園市的新成屋、中古屋價差不斷縮小,新北市也只剩1成多價差,有感讓利的新案,有機會在冷清市況脫穎而出。

觀察今年上半年與去年下半年主要都會區的新舊屋平均單價變化,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,台北市、桃園市新屋價格的降幅都高,從北市實際交易價格由平均單價75.8萬降至66.4萬、減幅達12.4%來看,降價很有感,由於這幾年的抑制房價政策多指向高房價的台北市,房市盤整期刺激新案喊出破盤價,從全坤建設在萬華區喊出75折開始,大安、中正、南港區陸續都有降價潮。

太平洋建設中正區都更案「太平洋之森」銷售月餘即完銷,一度震驚業界。(業者提供)


新舊產品價差 北市、桃園驟降


「台北居大不易,搶進的買盤自然不少」陳炳辰說,加上北市新成屋與中古屋的均價差距,在去年下半年的價差25.7%,到了今年上半年卻減為15.7%,原因在於中古屋的降價幅度不如新成屋,所以不少民眾寧願把買房預算往上加一些,買到更好、更新的產品。

開價有感下修的新案,才容易吸引購屋族目光。


有「房市大砲」之稱的戴德梁行董事總經理顏炳立觀察,現在是賣方要的價高、買方要的價低,雙方沒交集,「就像在冬天的市場裡,開出夏天的價格」,很難成交。當預售屋賣新成屋的價格,新成屋會被套牢,這時中古屋再賣新成屋的價格就賣不掉,而預售市場不好,會影響土地行情往下降,降息政策只是在拖延買賣雙方的觀望期,最後仍逃不過要降價換成交。


降價換成交 市場自住需求仍大


顏炳立指出,以最近市況,新案銷售達6成已是難得,但像是台北市「忠泰鳳磐」、「太平洋之森」、新北市「江翠ONE」都是讓利熱銷的例子,顯見只要價格親民、量就出現,自住客青睞相對便宜的個案,預計明年會有更多建商讓利,用降價刺激市場買氣。


翰昌機構董事長陳麗鳳也發現,受到近期讓價熱銷的建案帶動,市況明顯回溫,不論是新婚首購的剛性需求,或等待房價修正進場的換屋需求仍存在,預料買氣會漸入佳境;她建議政府協助降低民眾自備款,並擬定相關配套措施幫助購屋族。


中南部新舊屋價差仍大 首購產品當道


反觀台中市,陳炳辰指出,新成屋或中古屋的平均單價都維持高檔,主要是降價新案的數量比重偏低,與中古屋價格有4成5的差距,購屋族要買新或買舊,取決於口袋深淺。高雄也是一樣,新舊產品在兩個時間點的價格跌幅只有1.5%,不過產品單價的差距高達6成,購屋族要付擔的費用有一定程度落差,尚不至於出現「買中古屋不如買新成屋」的情形。


台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示,台中的新屋及中古屋價差本來就大,兩者不至於有比價效應,新案會依據不同的區位、品質,而有不同的讓價空間,預售屋大約在3%~8%,成屋大約在10~15%,目前讓價幅度較大的是部分首購型產品。
展望後市,魏嘉銘表示,最壞的時機過去了,購屋需求紛紛出籠,大部分自住客會選5~8個建案做比較,當建商不再亂開價,購屋族也不亂出價,市場會趨向健康。


讓利拉抬買氣 業者見好立即調價


住展企研室經理何世昌提到,上月以來整體來客組數與成交組數成長,主因是有感讓利案增加,這類讓利建案因價格低於其他建案,且與中古屋行情差距愈加縮小,不少區域買方有較高的意願購買新屋。


何世昌分析,新成屋、預售屋市場出現兩個現象值得注意,第一、原本有感讓利案多是已交屋的餘屋案,但現在預售案比例正逐漸攀升;第二、因大幅讓利而銷售開出紅盤,有業者評估銷售速度過快,便著手調漲價格。讓利並非永久性的,只要銷售狀況熱絡,價格就隨著變動,想撿便宜的民眾必須趁讓利初期搶進,晚一步可能就要扼腕。

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