北市老屋重建案飆破7成 專家曝隱形危機要小心
台北市老屋改建案量飆升,成為市場主力。
北市老屋改建進程加快,帶動老屋重建案量增加,根據住宅雜誌統計,今年截至12月20為止,台北市新建案累計推案量約2,763億元,其中老屋重建(含都市更新、危老重建)案量約1981億元,佔比達71.7%,創歷史新高。
住展雜誌研發長何世昌表示,在高額容積獎勵之下,現在台北市接近3分之2的新建案供給量源自於老屋拆除重建,素地推案比例已降至約3分之1,不過台北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上,更已超過2014年以前多頭水準,若之後未有強大需求支撐,未來市況恐供過於求。
統計顯示,台北市都更、危老等老屋重建案量,原本只占北市總案量九牛一毛,直到2016年才突破2成;由於當時老屋重建途徑只能靠都更,而都更整合與行政程序較久,個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。但自2019年起,台北市危老重建進入爆發期,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建占比一舉衝破4成;接著2020年突破6成,今年一口氣衝破7成。
何世昌分析,台北市老屋重建案量比重驟升的主因,一來是素地既少又貴,建商買老屋意願提高,尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力;二來是政策面頻祭利多,都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外,又新增「原建築容積獎勵」方案,增加業者與屋主參與重建的誘因。另外,近年來北市房價持續走升,推案利潤空間變大,也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。
此外,近兩年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創,導致不少飯店求售、或者與建商合作重建;老飯店因產權單純、原建築量體大,自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母,近幾年成交或拆除重建的飯店,未來若推案釋出,老屋重建案量突破2千億元以上也不意外。
不過,自2018年以來,台北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上,供給量處於高水位,更已超過2014年以前多頭水準,何世昌表示,老屋重建商機大,但仍需注意未來需求面下降,或是重建量能再擴大,建案銷售風險可能提高。目前尚未像2014年出現供給過剩的原因,在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓,但建議業者仍應居安思危,慎防掉入高額容獎陷阱當中。
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