銀行鑑價追不上房價 專家教你這幾招自救

文/大家房屋企畫研究室副理郎美囡

疫情之下游資充沛，導致去年房價暴衝，市場上出現銀行估價跟不上房價上漲的速度，銀行鑑估出來的價值與購屋的價格出現落差，且依據金融聯徵中心統計，平均銀行核貸成數為建估價的7成左右，一來一往的差距，可能最後核貸的金額還不到購屋價金的6成，導致自備款不足的困境。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，實務上常見有幾種方式補足自備款不足之處，首先是信用貸款，這類貸款的好處是核貸速度快，有些銀行最高貸款額度可到300萬元，不過能貸到多少還是跟薪資條件、財力、信評有關，而且利息高，建議審慎評估日後每月的貸款負擔可否應付得來。

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另一種是利用現有財產做抵押貸款，例如名下有其他房子，可以做房貸，或有車子可以做車貸，優勢是有抵押品所以貸款利率較低，不過這類貸款需要鑑價，所費時程較長。

還有一種比較不常使用的是保單借款，預支保單累積的保價金，資金來源是保戶之前所繳的保費，若先前所繳的保費不高，能借出來的金額也有限，因此實務上使用率不高。

除了以上方式，也可透過財力證明來增加貸款成數

第一:如有其他不動產，可提供作為抵押品，提高擔保設定

第二:可增加保人，不過擔保人通常限直系血親，且尚須提供保人的財力證明，另外提醒，若房屋為夫妻共同持有，其中一人申請房貸，另一人不可為該房貸的保人

第三:提供其他財力證明，例如定存單、股票持股明細、儲蓄險、銀行存摺明細等。此外，也提醒個人信評是相當重要的一環，若有卡費、信貸務必繳清，繳清未塗銷的也務必塗銷，這都會影響銀行核貸的成數及利率。

最後建議，預防勝於治療，簽下買賣契約前可先詢問銀行鑑價，了解銀行端對於房子的評價大概為多少，若價差太大，或許還有議價空間，看賣方可否再讓利，倘若無法再議價，先籌措資金，避免簽約後的違約風險；此外，若賣方同意，簽約時於合約增加解約條款「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行之貸款不足成交價8成時，無條件解約。」，也是免於買方價款不足，產生違約風險的方法之一。

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