查封房屋破盤出脫 買方撿便宜 未注意「限制登記」讓雙方都哭泣

屋主想在法拍前提前將查封物件出脫，但撤封的細節不少，一不注意反而更麻煩。（資料照）

當名下房屋被查封後，屋主大多會趁法院拍賣前出售，但專家指出，「限制登記」會讓這類被查封、假扣押的不動產無法順利出售甚至過戶，不得不小心。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記，有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

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實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」

鄭文在說，法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經「兵臨城下」。另外，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以遇到該類案件務必小心應對。

鄭文在舉了一個實務上案例指出，賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案，詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款全數併案，必須清償約200萬元才能徹封、辦理過戶事宜。

若全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。

鄭文在建議，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封並辦理過戶登記，選擇去法院投標會是比較安全的方法，因為進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。

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