打炒房終極招 管制私法人購屋 律師：打擊過廣 缺立法基礎

律師許文懷。

內政部自2020年開始，陸續祭出多項打炒房政策，在去年底又提出修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」，共5大重點，包括限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄、管制私法人購屋以及建立檢舉獎金機制。

其中，私法人購屋新增「私法人購買住宅許可制」，被稱為打炒房最後一張王牌，必須檢具使用計劃，逐一經內政部個案許可否則不能購買，並指出此制度是參考「農業發展條例」第33條私法人不得承受耕地的規定，但公布後卻備受爭議。

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所謂私法人包含：一般公司、社團法人、財團法人、公益法人等，並排除相關政府機構。

內政部部長花敬群受訪時曾談到，房屋是用來住的，不是投資商品，也不是用來炒作的，因此私法人購買住宅要有正當性，例如作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建，此一制度是參考「農業發展條例」第33條私法人不得承受耕地規定而來。

但律師許文懷指出，在行政管制上，所謂「許可制」是事前予以一般性禁止，必須經過主管機關許可，才能從事該行為，也就是說，除非經過申請並取得許可才能為之，像是集會遊行的許可制即是一例。

但是人民買賣不動產，或是私人公司交易，本就是市場自由經濟交易的一環，動產本質上亦無造成公共危害，也非特殊產品，許文懷說，依公司法第18條規定，私法人得登記不動產買賣為所營事業，私法人本得自由買賣不動產，管制私法人購屋制度恐與原本法律制度互相扞格。

而內政部雖稱指上述制度是依據「農業發展條例」第33條而來，但農地與住宅本不可相提並論，況土地法第30條私有農地移轉須具備自耕農身分之舊法規定早已刪除，且其立法目的及背景與「農業發展條例」第33條完全不同。

許文懷說，在未參酌外國立法例或相關經驗之情況下，貿然採行全面事前許可制，對於自由市場經濟貿易之危害難以想像，政府推行此相制度固然是為了抑制高房價，但不分青紅皂白將所有私人公司一併納入管制，而不問其公司性質、營業項目、使用用途、建物價值等因素，恐有「打擊過廣」的問題，且炒房不分自然人、法人或私人公司，僅針對私法人，未就自然人為任何規範，恐有違反憲法上平等原則之嫌。

他建議重點應在於如何避免炒房份子投機取巧炒作房市，而非一概禁止所有私法人交易不動產，否則恐淪為「殺雞取卵」，違反憲法上比例原則。

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