大溪老公寓3年竟漲3成 專家:投資客撐起的
大溪透天產品3年飆漲逾5成,土地價格飆漲是關鍵。(東森房屋提供)
東森房屋研究中心統計實價登錄系統,發現桃園市大溪區近3年華廈、電梯大樓產品價格呈現凍漲,甚至消退之現象,但公寓產品則猛烈飆漲,漲幅達37%,透天產品更是飆漲逾5成。
東森房屋大溪加盟店魏祥麟經理表示,整個大溪在去年解封後各類產品價格趨向一致,每個區域差異不大,但交易量最大的區域仍為埔頂重劃區。埔頂重劃區已運作20多年,開發已達相當飽和度,尤其在前幾年一陣大交屋潮後,新釋出物件量降低,因此可以看到去年區域內電梯大樓均價些微消退。
而透天產品3年5成的漲幅,魏祥麟表示,「完全是土地漲幅使然」,大溪土地過去在2012至2013年間噴漲快1倍,自每坪10多萬元漲至20萬元,也為區域帶來大量電梯產品。而在2019年至2020年間,大溪迎來10年內第二波土地漲幅,單價漲至25萬元,甚至35萬元以上。
目前埔頂重劃區內,屋齡10~20年間之透天產品總價落在1200~1300萬元間,無電梯新透天則落在1700~1800萬元,有電梯之物件總價則逾2000萬元。
值得一提的是大溪區域內公寓漲幅,幾乎是投資型客戶買盤撐起,魏祥麟表示,由於大溪公寓總價較低,而隨著租屋市場租金飆漲,過去1百多萬元之公寓租金約落在6千元,現在則可租到1萬2千元,因此即便公寓總價翻倍漲至2百多萬,投資報酬率仍相當不錯。
目前大溪區內行情,屋齡10年內中古電梯大樓單價落在18~20萬元之間,屋齡20年以上單價則多在10萬元內。至於屋齡10~20年之中古電梯產品,魏祥麟表示,由於過去土地價格便宜,且區域內市場買盤多屬意透天產品,使得電梯大樓中間有10年斷層。
新大樓目前行情也落在每坪18~20萬元間,魏祥麟表示,埔頂已無大面積建地,且隨著土地取得成本日漸上揚,未來埔頂區域內新案開價將持續上探,以落在埔頂路上,目前唯一在蓋之建案來說,該案土地取得成本單價落在35萬元,未來開價推算將落在25~30萬之間。
未來大溪房市趨勢,魏祥麟表示,由於大溪房市屬相對後段,漲幅幾乎依賴鄰近區域波動,且目前區域內幾無推新案,短期大溪房市將呈現量縮價持平,甚至有下修之可能。長期來說,由於頂埔地區都市計劃擴大案仍持續推動中,且大溪具有相當之交通、醫療等機能優勢,未來仍具發展潛力。
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