晴時多雲

開心買下帶租約店面 銀行竟只核貸29% 自備款暴增千萬元

2022/04/26 17:30文/記者朱語蕎

有意要承買店面或是商用不動產,務必先確定該不動產的用途別,避免陷入買賣不動產違約的窘境。(資料照)

隨著房價飆升,房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸,一不小心可能就發生購屋違約問題。

專家指出,購屋如果僅有1筆房屋貸款,可以主張先繳納利息,如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還,無法只繳利息,如果是第3筆房屋貸款,除了沒有寬限期,連貸款成數都剩下4成,需要準備更多的自備款。

此外,另外一種情形,也會造成房屋貸款的成數降低,那就是購置高價住宅貸款,也就是所謂的豪宅,台北市是7000萬元以上住宅,新北市是6000萬元以上,其他縣市是4000萬元以上,貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的4成,不得不謹慎面對。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,有名客戶在熱鬧的街上看上一間漂亮的店面,坪數大、租金高,租客也穩定,已經連續承租近20年,經過短暫的議價,最後以8000萬元成交。

因買方名下沒有房屋,正常的住家貸款可貸款78成,店面貸款約56成,買方也從善如流,自備款約4000萬元,另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。

但就在簽約後將案件送到銀行審核貸款時,最後只核准2370萬元,距離目標金額4000萬元還差1630萬元,連同原本的自備款4000萬元,合計要準備5630萬元,實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥,只用了2週的時間就補足了差額,順利完成交屋。

鄭文在說,此案例貸款不足的原因,主要是因出租店面含1樓及2樓,1樓用途為店舖,2樓用途是住家,1、2樓有內梯,所以登記簿謄本記載為「住商用」,為此,被認定為新北市7000萬元以上高價住宅,成數只能貸款4成,外加銀行估價只估到5925萬元,造成自備款要71%的窘境。

鄭文在提醒,如果有意要承買店面或是商用不動產,買價超過台北市8000萬元,新北市7000萬元,其他縣市4000萬元以上,務必先確定該不動產的用途別,避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外,根據中央銀行的規範,如果是自用店舖,就不受該條件規範,所以如果不出租,就不會有相同的困擾。

 

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