開心買下帶租約店面 銀行竟只核貸29% 自備款暴增千萬元
有意要承買店面或是商用不動產,務必先確定該不動產的用途別,避免陷入買賣不動產違約的窘境。(資料照)
隨著房價飆升,房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸,一不小心可能就發生購屋違約問題。
專家指出,購屋如果僅有1筆房屋貸款,可以主張先繳納利息,如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還,無法只繳利息,如果是第3筆房屋貸款,除了沒有寬限期,連貸款成數都剩下4成,需要準備更多的自備款。
此外,另外一種情形,也會造成房屋貸款的成數降低,那就是購置高價住宅貸款,也就是所謂的豪宅,台北市是7000萬元以上住宅,新北市是6000萬元以上,其他縣市是4000萬元以上,貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的4成,不得不謹慎面對。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,有名客戶在熱鬧的街上看上一間漂亮的店面,坪數大、租金高,租客也穩定,已經連續承租近20年,經過短暫的議價,最後以8000萬元成交。
因買方名下沒有房屋,正常的住家貸款可貸款7~8成,店面貸款約5~6成,買方也從善如流,自備款約4000萬元,另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。
但就在簽約後將案件送到銀行審核貸款時,最後只核准2370萬元,距離目標金額4000萬元還差1630萬元,連同原本的自備款4000萬元,合計要準備5630萬元,實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥,只用了2週的時間就補足了差額,順利完成交屋。
鄭文在說,此案例貸款不足的原因,主要是因出租店面含1樓及2樓,1樓用途為店舖,2樓用途是住家,1、2樓有內梯,所以登記簿謄本記載為「住商用」,為此,被認定為新北市7000萬元以上高價住宅,成數只能貸款4成,外加銀行估價只估到5925萬元,造成自備款要71%的窘境。
鄭文在提醒,如果有意要承買店面或是商用不動產,買價超過台北市8000萬元,新北市7000萬元,其他縣市4000萬元以上,務必先確定該不動產的用途別,避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外,根據中央銀行的規範,如果是自用店舖,就不受該條件規範,所以如果不出租,就不會有相同的困擾。
-
台積電「抵嘉」前外地客先搶購 房仲曝朴子「這產品」最夯
台積電宣佈將在嘉義科學園區內興建兩座先進的封測廠,佔地約20公頃,預計今年開始動工,並在2028年開始量產。這項重大投資預計每年將創造380...〈more〉
-
板橋這一都更案拿下345%容積獎勵 關鍵在這政策
新北市政府專案輔導的海砂屋板橋富豪社區,近日核定發布實施,更新後將興建3棟地下4層、地上15及19層、206戶的住商混合大樓,最快2025年...〈more〉
-
「草屯環」交通強帶動 房價3年漲3成 1字頭大樓絕跡
南投縣草屯鎮位於台中、彰化、南投交通樞紐,擁有俗稱「草屯環」的7個交流道口,四通八達的交通,距離台中市又近,近年來受中區買盤外溢帶動,房價直...〈more〉
-
建商瘋蓋小宅 代銷全聯會戴嘉聖:市場已「不健康」
甫上任中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖,在新政府即將上台之際,呼籲政府能重視有真正買房需求的年輕人,以及影響甚鉅「缺工」問題。他...〈more〉
-
建商宣稱「深耕30年、實際僅5年」 廣告不實遭罰150萬
不少建商訴求多年深耕經營,會特別在廣告上打上建商資歷,但近期有預售建案,在銷售廣告打上「經營30逾年」,實際上僅成立5年,遭公平會開罰建設公...〈more〉