信義區唯一單價沒破百萬豪宅 「台北花園」6樓跌破80萬
地上權豪宅始祖「台北花園」,去年11月揭露6樓最新實價、每坪單價跌破80萬元。(翻攝自Google Map)
〔記者徐義平/台北報導〕地上權豪宅始祖「台北花園」,去年11月揭露6樓最新實價、每坪單價跌破80萬元,翻開歷年實價揭露紀錄,該豪宅累積7筆,扣除一筆親友交易的超低價不計入,僅2014年10月揭露的6樓,每坪單價剛好站穩100萬元,其餘單價均在100萬元以下,是北市信義計畫區唯一單價沒有破100萬的豪宅,甚至不到80萬元,比台中豪宅單價還便宜。
根據內政部實價網最新揭露,去年11月,該地上權豪宅6樓總價1億900萬元成交,坪數約165.78坪(包括3車位、約39.28坪),扣除車位坪數與總價900萬元,拆算每坪單價僅79.05萬元,若不計入親友交易那一筆,為歷次揭露單價第2低紀錄。而且屋齡越老、單價越低,主因是使用期限持續遞減,截至今年為止僅剩28年。
住展雜誌研發長何世昌表示,目前市場上設定70年的新地上權住宅案,價位多為市價7折,而「台北花園」使用時間剩不到30年,房價仍有市價5折,價錢偏高、或者保值性高二種解釋均可解釋得通。外界多誤解北市地上權住宅沒市場,事實上並非如此,而是北市地上權住宅定價過高限縮買氣,如果定價在市價7折以下,幾乎都順銷沒問題。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,「台北花園」算是台灣第一座地上權豪宅,雖然2003年才完工,但是先天不良,有地上權房產價值隨時間遞減、維護成本遞增,投資效益提前在經濟、物理效益歸零的限制,再加上後天失調,政策調漲公告地價,使屋主面臨每年百萬的高地租,以及高額豪宅稅,即便立地條件再好也無法克服殘酷的市場考驗,不但沒有自然增值的效果,時間一久還會發生大家爭著停損的現象。
地上權價值隨時間減損 又有高地租衝擊
黃舒衛分析,近期雖然地上權的地租計算方式、建物產權可分割,還有房價比價效應、房貸配套的調整,讓地上權住宅不再成為市場毒藥,但民眾還是應該認清地上權住宅先天上的制度限制,在價值、成本交叉後所引爆的威力。建商也應該體認產品的侷限、善盡告知的義務,以避免市場景氣變動的衝擊。
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