旅館改建可塑性高 亞太區投資者重壓405億搶進

亞太區投資人總計共投入約新台幣405億元買下旅館，並改造成其他類型不動產，在台灣有媚登峰集團以新台幣5.88億元，入手皇家季節酒店台中中港館。（資料照，翻攝自GoogleMap街景）

在疫情下受到最大衝擊的旅館業，不少業者選擇退場，或採售後回租增加現金流，然而，作為不動產投資標的來看，旅館具有產權單純、建物面積大、土地價值高，可隨市場變化變更使用用途，改裝成共居公寓、共享辦公室、員工宿舍等反而成為抗通膨、市場置產投資新寵

根據統計，過去1年多，亞太區投資人包括新加坡、首爾、香港，共投入約新台幣405億元（約13.8億美金）買下旅館，並改造成其他類型不動產；在台灣，包括有媚登峰以新台幣5.88億元，入手皇家季節酒店台中中港館，以及盛弘醫藥斥資近11.8億買下翰品酒店桃園、預計打造為智慧醫療城。

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台灣政府也推行相關政策，例如內政部正推動的「既有旅館轉型社會住宅」計劃，自今年起至明年底，業者可提案申請，政府將提供租稅優惠、改裝修繕補助及租金差額補助。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，在疫情的籠罩下，旅館業普遍經營不易，出售資產自然成為地主選項之一；近年來高漲房價及年輕人強勁的租屋需求，則為投資人提供，將旅館改造為共居公寓的絕佳機會。

近年高科技產業如半導體業大舉於南台灣擴廠，人才招募對象遍及北中南，員工宿舍自然成為重要配套。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，員工宿舍距離公司車程，最好能在15~20分鐘內，例如台積電在台南高鐵站，就專為台積電外籍工程師準備宿舍，標榜是全台第一座「智慧綠能循環住宅園區」。中保科技位在台北、高雄的員工宿舍，則強調都位在蛋黃區，步行距離就有便利商店，上班車程不到15分鐘。

世邦魏理仕台灣認為，要蓋員工宿舍，以購地自建來說，現行工程造價、土地取得價格持續攀升、缺工缺料都是問題，若是購入現有旅館改裝，則能縮減時間成本與不確定性，但仍需要注土地使用分區是否符合可營運旅館之用途?建物使用執照是否已變更為旅館使用、或未來可合法變更?

若旅館業未來打算引進國外飯店品牌繼續營運，世邦魏理仕台灣建議，以投入成本及投報率，綜合評估未來表現，考量國際品牌對硬體設備標準嚴格，原則上以取得毛胚屋為佳，只是投入成本也會大幅提高。

反之，若能依據現有裝潢設備承接營運，則有機會將投資報酬率最大化，而購地自建絕對是從頭塑造產品定位的最佳選項，只是同樣以現今工程造價、工資高漲的情況來看，自建的成本高昂難以估算，對投資人來說，負擔、變數都相對較高。

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