全台7行政區房價狂漲逾3成 房市何時反轉?專家:觀察兩指標
吉家網發佈今年Q1房市季報,六都房市中南部依舊表現亮眼,台中丶台南丶高雄漲幅分居前3名,與去年同期增漲幅度分別為20.61%丶19.31%丶16.54%,三大都會帶動全台房市疫中回升。各大行政區房價仍以蛋殻區漲幅大於蛋白區,蛋白區漲幅勝於蛋黃區。六都行政區年漲幅前3名依序為竹北市丶高雄前金區丶楠梓區,前7名行政區漲幅皆高達3成以上,竹北逼近4成,漲勢相當驚人。
吉家網董事長李同榮指出,從六都5月房市交易量觀察,比較去年同期年減7.73%,房市第二季受到疫情擴散影響,房價已有大幅降溫理象,同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%,已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近4成之多,第二季受疫情影響漲幅將更收斂,交易量將更縮減,上半年可能出現價漲量微縮現象,預期下半年交易量會因疫情趨緩而稍有反彈,全年呈現價小漲量微增格局,房價漲幅逐漸縮小,各行政區不再有群魔亂舞丶全面齊漲現象。
全台房價漲幅行政區榜,前10名清一色為新興工業區所帶動的蛋殼及蛋白區,在物價上漲、抗通膨的預期心理下,儘管政府積極打炒房,房市買氣依然熱絡,預估今年在自用購屋和長線置產的需求下,交易量將朝穩定發展。
近年中南部房市表現強勁,尤其去年下半年,高雄市受台積電設廠議題加持,加上房價基期低,漲勢明顯,台南市除了同樣有台積電進駐等重大建設拉抬買氣,更吸引部分北客南下買屋,新建案大樓價格上揚,帶動周邊中古屋行情也跟著攀升。今年在新興工業區的設立,以及台商回流設廠需求,以及蛋白區房價補漲帶動下,資金面與基本面雙重加持的「有基之彈」,預測今年平均房價仍有6%左右的上漲空間。
李同榮提醒,房價沒有永遠上漲的道理,未來2~3年房市將逐步進入超漲期,至於何時會反轉下修,他提出兩項重要指標:
(一)預售市場反轉指標~開工量與使照量呈現死亡交叉:若未來預售市場銷售率開始下滑,就會影響開工核發量,未來應注意一旦建照與開工量下彎,而近兩年完工的使照量持續往上,就會呈現死亡交叉現象,也是預售市場終結多頭的訊息。
(二)成屋市場反轉指標~價漲量縮或價量俱跌持續三季以上:今年第二季應該會出現價漲量縮背離現象,若此現象持續三季,就證實成屋多頭市場結束,惟第二季量縮主因在疫情蔓延,若第三季疫情抒緩,交易量應會反彈,價量背離不會持續到年底,今年房市仍維持在上升軌道上但房價漲幅會逐漸縮小。
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