預售屋禁售修法 投資客提早脫手下車

2022年6月全國、七都預售屋轉售件數和占比統計
記者徐義平／專題報導

6月全國預售屋轉賣筆數為1萬9,945筆，七都中以台中市最多、有7,036筆。 （記者靳昌玲攝）
儘管限制預售屋換約轉售的「平均地權條例」修正草案上半年未排入立法院優先審議法案，但預計9月將排入立法院審議，加上內政部持續振臂高喊「打炒房」，以及房市氛圍轉變下，早有投資客聞風想要下車。

根據房仲業者統計網路平台預售屋待售刊登量，全國將近2萬筆預售屋上網待售，其中六都及新竹縣市合計近1.64萬筆，占全國預售屋待售比率超過8成，其中又以台中市待售件數超過7千筆最多，占全國比重逾35%。

「平均地權條例」修法 炒房最重罰5千萬

此次送進立法院審議的「平均地權條例」修正草案，主要針對「炒房」行為加重處罰，包括5大重點，首先，限制預售屋或新建成屋買賣契約換約與轉售，建商也不得協助轉售，但配偶、直系或二等親旁系血親以及內政部正面表列，例如發生重大變故無力繳款、非自願性失業、重大傷病、家中遭逢變故等排除在外；若未在排外對象卻轉售的買家，一旦修法通過，違規者按戶處罰50萬至300萬元。

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另一修法重點則是重罰炒房行為，明確規範若散播不實資訊影響交易價格，透過通謀虛偽交易營造熱銷假象，以及違規銷售影響房市秩序或壟斷轉售牟利，以及其他影響房產價格等操縱炒作行為；一旦修法通過，可按交易戶處罰100萬至5,000萬元，未限期內改正可連續罰。

此外，此次修法也建立檢舉獎金制度，民眾可舉報房地產違規行為，經查證屬實，實收罰緩的一定比率將做為檢舉獎金；再者，增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，也就是私法人想買住宅需先取得內政部許可才能購買，規定趨近於中資來台購屋許可制模式；最後，就是解約申報登錄，預售屋買賣契約若解約，建商應於30日內申報登錄，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

內政部直球對決炒房者 將引發下車潮

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，預售屋禁止轉售、解約申報等修法內容，是用直球對決炒房者，勢必引發下車潮，造成房市動盪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然預售禁止換約尚未三讀通過，但對房市已有「類上路」效果，因為市場已有未來預售不能換約的預期︰一來，前兩年買進的預售案有些已經先開跑求售；二來，因為預期未來可能不能換約，投機性的資金就不會投入預售市場，預售房價也不至於再大起大落。

根據永慶房產集團統計網路售屋平台，全國單一行政區中預售屋待售筆數100筆以上高達44個，甚至連東部的花蓮市、台東市都入榜；單一行政區預售屋待售筆數最多的則是台中市北屯區達1,446筆，台中市西屯區1,005筆居次，且預售屋待售筆數前10多的行政區，台中市便包辦6個。

黃舒衛表示，由於重劃區腹地大、供給條件豐富，加上近期台商回流、軌道經濟、品牌建商南下等議題，台中市2020、2021年住宅建照核發量都超過3.2萬宅，遠超過去每年1.5萬宅以下的胃納量，因此轉售壓力最大。他說，預售屋投資客將物件放到網路售屋平台待售的比率其實不高，後面的黑數，也就是在群組裡待售、未公開物件的數量恐怕更驚人，想要購屋的民眾要特別留意。

《住展》雜誌何世昌研判，預售屋禁止轉售措施影響最大的時期，應是在上路之前，將有許多投資客擔心夜長夢多緊急甩賣手上物件，此時正是一般民眾撿便宜的大好時機。而新制上路後，預期預售市場買氣會先停頓，資金先轉向新成屋、中古屋市場，成屋市場又因供應不足使得價格水漲船高，最後帶動預售屋上漲，屆時民眾已無便宜可撿。

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