都市屋齡老又舊 公辦都更帶頭衝

政大商學院信義不動產發展中心邀請產官學界專家，探討台灣公辦都更問題，期望能解決都市老宅問題。

台灣有約220萬戶住宅屋齡超過40年，30年以上房屋也近300萬戶，尤其在人口稠密的大台北都會區，10年後，更可能每兩間房就有一間是老房子，要解決老屋問題，都市更新仍是根本之道，政大商學院信義不動產發展中心日前舉辦「解決老問題 公辦都更帶頭衝」研討會，邀請產官學界專家，共同為公辦都更提出建言。

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，「公辦都更」不是新名詞，1981年就有柳鄉更新案公告實施，以區段徵收私人土地更新，首宗公辦都更案則是板橋的「府中棧」，2003年由昇陽建設得標。統計從2000到今年公辦都更案共38案，總計約49公頃，但公辦都更案件僅民辦的10分之1，在日本公辦都更案件約占2成，面積占比達45%。

公辦都更整合困難 財源有限

丁致成認為，公辦都更政府主導面臨整合困難，而成功案件多為公有產權，政府自行實施要有穩定財源，配合政策則可創造公益性，如：公營住宅等，但公辦都更仍存有困境，包括整合拆遷誰該負責、歷史保存與公產權益輕重、公辦都更是為財源還是都市發展、點狀更新還是整體更新、都更條例公辦更新的法源不足，以及公私部門的夥伴關係等，也缺乏專責機構來協助政府推動更新。

仲量聯行董事長趙正義表示，2005年起國發會與地方政府共同勘選都市更新區域，目前共有235處，而招商成功案子共有26件，總計投資1719億元，預計興建開發有5673億元經濟產值，並有16.3萬的就業人口，整體公辦都更的效益相當可觀，實務上，趙正義建議地上權估價應以營運收益為基礎，不宜採市價的比較法，另外地租佔公告地價比例應盡量降低，權益分配的估價時間應予以清楚界定。

地上權非解決之道 他國經驗當借鏡

他並指出，不要迷信地上權、整棟經營的商業設施或出租型住宅，出售型地上權住宅依照國外經驗都難以回收，以台灣來說不建議採用，使用權住宅則會造成廠商融資困難或利息負擔變重，而都更可突破只租不賣的土地政策，應善加利用。

趙正義表示，土地整合困難是都更最大罩門，15年完成不到2%，王家事件後，都更更近停擺，都更需具備公權力與公平透明的協調程序，以英國、日本、新加坡等國經驗，都更的專責機構均具備強制徵收或收買的公權力。

文化大學建築及都市設計學系教授何子芳則借重日本經驗，分析日本公辦都更特點，包括地方政府充分運用可強制收買土地的公權力，針對大面積更新區域採分區分期開發，配合實際需求提供公共、公益設施，對遷出的權利人提供安置住宅，對單身高齡者推薦出租住宅等。

政大商學院信義不動產發展中心表示，希望透過這次的研討會，找出問題並對症下藥，台灣都更需求龐大，若依照過去牛步的都更速度，恐怕無法避免「老人住老宅」的窘境，正在萌芽的公辦都更需發展出健全配套來進行，一方面解決都市老問題，也替疲弱的台灣經濟注入一劑內需的強心針。

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