有土斯有財?一間房擁30筆土地 地主過戶暴增這筆費用快哭出來
一間房擁多張土地權狀,未來過戶恐相當麻煩。(資料照)
土地越多筆、面積越大,表示財富驚人,而通常一間房屋是配置一張土地權狀,但若配上30張土地權狀,恐怕也不是件好事。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,曾遇過一張房屋權狀,配上多張土地權的情事,但這時不是有土斯有財,而是買方快哭出來,因為過戶代書費會因為土地筆數的增加而增加,為此得付出較高的代書費。
為什麼會造成如此的困擾呢?鄭文在說,當初地主合建時,少了一個土地合併的申請,所以才會造成後續的買方的困擾,其實之後還是可再申請合併,但早期的地主可能只有少數幾個人,屆時房地出售後,共有人可能數百人,全體同意就相形困難了。
鄭文在提到,有名地主合建的土地有3筆,如果不在出售前辦理合併,未來買方都會有一張建物權狀,3張土地權狀,持有面積一樣,但是相對複雜,所以在建物的使用執照下來前,就建議他先辦理土地合併,把土地產權單純化,地主也從善如流,配合辦理申請及用印。、
但該土地有向銀行辦理貸款,所以有抵押權設定的存在,按照規定,辦理土地合併時,如果有抵押權的存在,必須抵押權債權人同意才能辦理,抵押權人同意是銀行總行的權限,非銀行經理同意就可以辦理,銀行分行因此給了地主軟釘子。
鄭文在說,依據地籍測量實施規則第224條規定,土地因合併申請複丈者,應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。二、設定有抵押權時,應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權,於數土地上設定抵押權,未涉權利範圍縮減者,不在此限。
經確認後發現,該3筆土地系銀行的共同擔保債權,並不影響抵押權人的權益,所以合併免附抵押權人的同意書, 依法有據後,便向地政事務所申請土地合併的手續,順利的將土地合併成一筆。
鄭文在提醒,不論是合建的地主或是自地自建的地主,記得在建物使用執照下來前,申請土地合併,讓每一個買方的產權相對單純,以免造成日後過戶的困擾。
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