地主小確幸!出售合建分屋 房地合一稅率45%變20%
合建分屋出售,原則上以獲利的20%計算,如果土地持有期間超過10年以上,則適用獲利的15%計算房地合一稅。(資料照)
危老都更盛行,不少屋主選擇與建商合建分屋,若土地是在2016年持有適用舊制,房屋則是在2016年以後蓋好適用新制,未來出售時,房地合一稅該如何申報?
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,關於房地合一稅稅率,合建分屋是沒有45%、35%的適用,原則上是獲利的20%計算,如果土地持有期間超過10年以上,則適用獲利的15%計算房地合一稅。
假設土地是2016年以前持有,因屬於舊制,只要課徵土地增值稅,沒有所得稅的問題,所以免徵房地合一稅。而房屋是在2016年以後蓋好,所以就是新制房地合一稅的課徵對象,得要繳納房地合一稅。
鄭文在說,若未來要出售土地+房屋時,記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值,拆成土地價格及房屋價格,或是以買賣雙方的協議,將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格,以利後續就房屋售價申報房地合一稅。
至於,房地合一稅的稅率則以20%計算,交易不動產期間,則以土地持有期間起算,如果超過10年以上,房地合一稅率則以15%計算,並不是以房屋建築完成日期計算,也算是合建屋主的小確幸。
房屋獲利=售價-成本-費用(取得、改良、銷售)。售價指的是拆價後房屋的總價,成本就是建商給合建地主的發票。
1.取得費用:包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用:包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用:例如仲介費,或是買賣總價3%計算的費用(最高以30萬元計)。
如果,房屋持有6年以上,本人、配偶、未成年子女,設籍滿6年以上,且符合自用住宅的規定,還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率。
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