北台五大重劃區全數下跌 專家預言:將迎下墬式滑落
新北市政府地政局公佈去年第3季住宅價格指數,去年7~9月之全市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46,而大樓及公寓指數亦僅較上季微幅上漲,整體指數呈現持平走勢,月漲幅介於0.35%至0.47%之間,漲幅已相對收斂,且北大特區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區五大重劃區房價季指數皆呈現下跌趨勢。
觀察新北市8大次分區去年7~9月指數漲跌互見,各月份變動率大致為0.71%以內的漲跌幅,變動幅度平穩。新北市8大次分區中,包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水等次分區,屬交易較為熱絡之區域,加上區域內因有捷運線經過或規劃,增進交通便利性,且有公共設施完善,生活機能成熟等條件優勢,剛性購屋或換屋需求仍有效支撐區域房地產市場,價格平穩。
去年第3季新成屋指數為118.01,變動率略跌0.18%,與上季相較呈現持平趨勢,雖與去年同期相較仍有上漲7.62%,但整體走勢已趨緩,主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響,指數因而呈現微幅下跌。而在整體開發區方面,台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94,與上季相較分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%,分析原因係新北市整體開發區房價水準已達相對高點,惟受到前述金融政策影響,市場漸趨保守,導致出現買方觀望與賣方惜售狀況,整體價格略跌。
第3季各捷運線指數大致呈現平穩趨勢,板南線(板橋段)、板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線及環狀線指數漲幅皆僅在1%以內;而新店線及淡水線指數則有微跌趨勢,較前季變動率分別下跌0.1%及0.08%,整體仍呈現相對平穩態勢,主要原因係捷運沿線住宅交通便利,生活圈發展較成熟,購屋者需求仍有支撐,住宅價格因而持穩。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,去年第3季房市仍有不小的利空因素環繞,如大選、升息、總經情勢不佳等,而新北市又是國內房市交易量體最大的區域,多有重劃區,更受環境影響,要出現價量不佳的表現均屬合理。不過因為當時不少建商以拖待變,仍期待2023年有轉佳的可能性,價格未見明確下修,會是不少地帶價量脫勾的因素,價格的修正不比量體的跌勢。
不過,陳炳辰也分析,今年開春就有平均地權條例上路,大大影響房市信心,加上升息陰霾、總經弱勢未除,還有明年大選牽連的政局紛擾,都沒有樂觀的立場,房價也勢必在今年有明確下修的機率,預期接下來該數據在去年第4季的結果應還是會持穩走低,但2023年就會有更下墜的演出。
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