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商用不動產轉買為租 商圈價下修 租賃熱度增

2016/09/17 04:29 文/記者葉思含

語言、專業技能等補教業皆不斷進駐東區,帶動辦公室承租需求。

隨著房地合一上路、房市轉冷,商辦市場交易也不斷出現量跌價跌的情形,除了松江南京金融商圈持平,其他如信義、敦南、復北等商圈皆出現4~9%不等的跌幅,讓投資方無法承受買商辦後年年價跌的壓力,紛紛轉買為租,出現租賃熱絡情況,熱度至少比去年增加3成。

台北市商辦商圈價跌一覽表

 

根據第一太平戴維斯統計台北市主要商圈辦公室行情實價登錄資料,發現除了松江南京商圈持平以外,其他商圈在今年上半年都出現價格修正的情況,其中以復北商圈修正幅度最為明顯,第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄表示,主要是因為復北商圈B級辦公室供給量較大,再加上松山線的通車後,地位被鄰近的松江南京或南京東路四段的辦公室取代導致。

受房市景氣不佳影響,信義區商圈今年平均價跌達4.3%。

房價下修1成 精華區商辦年蒸發數百萬

丁玟甄舉例,如位於復興北路及民權東路的「保富萬商大樓」,去年底7樓成交每坪65萬元,今年3月最新成交行情則僅有58萬元,短短時間內大幅下跌12%;而鄰近南京復興站的「揚昇商業大樓」,去年以及前年最高都有出現每坪85萬元的成交行情,今年3月6樓成交行情則回落74萬元,下修14.86%。

受惠松山線通車,南京東路周邊辦公室也有相當的租賃需求。

 

另外,忠孝商圈則面臨高點修正的壓力,過往忠孝東路四段上的B級辦公室行情直逼百萬元大關,但隨著這一波房市修正,價格出現明顯回檔。而接近信義計劃區的「世紀金融大樓」,丁玟甄指出,去年21樓以每坪140萬元成交,雖然這筆是關係企業之間的交易,價格偏高,但該棟大樓的市場行情普遍介於115萬元至125萬元,但今年25樓成交1戶每坪109萬元,價格也出現下修。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫表示,今年景氣向下,形成買辦公室成為負資產時代。

 

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析,由於現在商辦市值每年以每坪數萬元價格在下降,大坪數辦公室每年更蒸發總價數百萬、上千萬元價值,投資方現在若購買商辦恐導致公司每年資產大跌,一旦做出錯誤決策、買錯地段皆無法承擔,因此今年以來,許多原先準備大筆資金要買台北知名辦公室的外資、投資人,皆紛紛改買為租,造成承租市場熱絡,現在每天都忙著帶看商辦租賃,熱度至少增加3成。

B辦租賃熱度增 指名大型辦公室

吳懿倫分析,過去許多投資人買下台北車站和東區商辦改為旅館經營,造成辦公室供給量下跌,加上少子化和現代工作產業競爭,現在不只醫美產業夯,就連語言、專業技能等補教業皆不斷進駐,造成台北車站和東區辦公室供不應求,100坪以上的產品幾乎短缺,若現在要找150坪以上的辦公室,就必須外移至南京商圈或退而求其次至民生東路、民權東路找尋。

 

因此從今年初開始,光是香港商匯泓不動產台灣分公司一個月就至少帶看30多組不同的承租方,都指名要承租50坪以上大型辦公室,光是一個月的商辦租賃仲介服務費就可達百萬元以上營收,預計這股商辦承租熱潮至少會延續至今年底。


專家意見

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫

過去房市好,許多大型企業寧願買下辦公室也不願付租金,就是看好未來價格還有獲利空間,且好地段租不到,只能搶買,然而今年景氣向下,辦公室一次就是上百坪需求,若單坪價跌5萬,一次就是蒸發數百至數千萬元不等市值,形成買辦公室成為負資產時代,加上未來國泰置地、南山人壽大樓都將釋出可承租大坪數辦公產品,不怕租不到好地段,造成現今辦公室改買為租熱潮。

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