全台前15大賣壓區風險來了 第一名待售量飆上6千戶
淡海新市鎮先天交通條件不佳,儘管房價親民,賣壓壓力仍不小。
近一年來房地產市場在升息、通膨及打炒房政策影響下,買氣瞬間冷卻,市場訊息雜亂紛擾,不少推案熱區成為賣壓重災區,根據591新建案統計,全台前15大賣壓區超過半數集中重劃區,包含新北市淡水區、桃園龜山及中壢等地。
自去年下半年開始,房市央行升息快速降溫,加上打炒房新制限制預售屋及新成屋換約轉售,幾乎所有縣市都有區域面臨賣壓,根據591新建案統計六都、新竹縣市各行政區在售建案的待售量,結果除台北市、新竹兩地倖免外,其餘縣市均有行政區上榜,像新北與桃園各占4區為最大苦主;而台中、高雄也有3區上榜,台南僅1區上榜。
591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔認為,台北市、新竹縣市同樣有區域面臨賣壓房市,只是因區內可供開發的素地有限,建案量體無法比擬大型重劃區,待售量自然無法上榜。台南市則因開發較晚,部分重劃區近幾年陸續開發、配地,推案量能尚未形成規模。不過這次上榜的安南區,近年就在九份子、史博館特區等重劃區挹注下,推案量能水漲船高,如今正值買氣反轉,賣壓自然隨提高。
三大賣壓區 全來自推案熱區
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,近年房市熱絡,不少建商在熱門重劃區大量購地推案,希望能滿足購屋者的需求。從目前全台新建案待售數戶最多的15個行政區來看,全都是近年建商推案量大的區塊,然而房市熱絡時,即便案量大,基本上建商要去化庫存不難,不過目前房市買氣冷卻,這些推案量大區的建商就會面臨較大的困境。
以待售量最多的新北市淡水區來說,推案量達16544戶,最新待售量達6,752戶,待售量居高不下,儘管平均房價還在2字頭,是目前北市外圍少見有捷運且低單價的區塊,但是區內供給量最大的淡海新市鎮,過去因淡海輕軌通車、美麗新影城和商場開幕、淡江大橋也可望在2024年完工等區域房市利多,加上低總價優勢,吸引大量首購族入住,人口成長相當快速,不過,因淡海聯外交通與天候條件不佳問題仍在,加上區域推案量大,空屋率也偏高,目前區域房市賣壓不小,購屋者要在此買房,一定要多看多比較。
桃園二大賣壓區 短線房價衝過頭?
其次桃園市龜山區因鄰近林口,為大林口生活圈之一員,近年機場捷運通車後,變成很多雙北購屋族會購屋考慮的區塊,該區近年房市最火熱的就屬A7重劃區,吸引大量建商推案與首購族來此購屋,目前新推案總戶達到1.4萬戶,待售量也達到4千戶,區域銷售壓力頗大,周昆立指出,A7重劃區從一開始推案的2字頭,短短3~4年已有推案飆破5字頭,區域短線價格漲幅過快,加上有生活機能仍未成形與推案量體過大的問題,目前買氣有降溫跡象,建商壓力不小。
A7重劃區短時間內房價飆漲,加上景氣轉冷,待售戶數飆上4千戶。
至於桃園市中壢區,於桃園市全市當中,人口數量僅次於「桃園區」,是桃園房市發展的重點發展區塊,近年中壢房市推案量大、交易量也大,也帶動房價快速走楊,特別是「青埔高鐵特區」在利多建設相繼啟動、完工,短短3年間,房價從約2~3字頭,最高已衝高到6字頭,大量建案挹注之下,目前同樣面臨房價短線漲幅過速,與買氣觀望的狀況,估計也將替區域推案帶來壓力。
青埔高鐵特區受惠於建設利多題材,吸引多家建商積極推案。
台中市建築經營協會主委白洪章指出,西屯、北屯地區為近年推案主力,儘管近期買氣趨緩,但是推案不見手軟,主因其一是過去數年購地熱絡,在18個月購地大限之壓力下不得不推,另一個則是上市櫃建商有拚周轉率之壓力,因此會持續推案。
周昆立指出,目前房市冷卻,在這些推案量大區,購屋民眾往往有多個建案可做比較,建商除非祭出更多配套優,例如送裝潢、送家電,在價格上給予特惠才比較有機會吸引買方青睞,雖然建商近年在營建與購地成本提升下,並不太願意輕易大幅降價,但也不排除有建商,願意給到現場看屋的誠意買方更多價格優惠,購屋者不妨可趁近期到案場多看看,也許能爭取到意想不到的價格。
專家分析 馨傳不動產智庫執行長 何世昌
預售屋賣壓主要分布於土地供給量的重劃區中,由於今年預售屋供給量將急速下滑,且《平均地權條例》實施後,因投資客轉售戶將被鎖死,因此短中期預售屋賣壓恐不易增加;賣壓不出,則房價難大跌,買房只能期待建商資金斷鏈倒閉潮出現,才有機會撿便宜,否則若賣方讓利3~5%就算不錯了。
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