打炒房7/1上路！私法人購屋都更仍需許可 建商不看淡後市

內政部也已報請行政院核定「平均地權條例」修正案的施行日期，並建議在7月1日上路。(圖/資料照)

內政部今(25)日部務會報通過有關私法人買受住宅許可、預售屋及新建成屋換約審核，以及檢舉獎金辦法等3項子法。林右昌表示，3項子法將併同私法人免經許可買受住宅情形，與預售屋及新建成屋得換約情形等2項公告，一起對外正式發布。

另內政部也已報請行政院核定「平均地權條例」修正案的施行日期，並建議在7月1日上路，期能打擊投機、杜絕炒作，確保合法正派經營，並引導房市穩健有序發展。

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林右昌表示，本次平均地權條例修法目的在於防杜房市炒作行為，讓市場會回歸居住需求交易，從110年12月內政部提出條例修法草案到今年2月總統公布，全國預售屋市場之交易量已從110年第4季的4萬餘戶、5,014億元，降至112年第1季的1萬6千餘戶、2,197億元，減幅超過5成6，顯示市場炒作行為與投機性需求已明顯減少，修法效益逐步展現。

內政部說明，有關這次5項子法草案重點，以及預告期間蒐集的主要建議意見處理情形，歸納如下：

一、私法人買受住宅許可制 主要聚焦都更、法拍免經許可規定

這次條例修法增訂私法人買受住宅許可制，主要因考量私法人原則上無居住需求，為避免其短期買賣住宅進行炒作，影響國人居住權益，故修法予以管制。

目前內政部對於私法人買受住宅用途具有公益性、必要性者，公告訂有9種「免經許可」情形，例如買受古蹟建築進行保存維護；另對於私法人因正常經營用途需要而買受住宅者，並於「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」中，訂有6種「需經許可」情形，例如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用，但經許可取得住宅後，仍須受到5年不得移轉等限制，以避免被變相淪為短期炒作之用。

這次預告期間所提意見中，有部分對於私法人可以免經許可買受「迅行劃定更新地區」範圍內的住宅的合理性提出疑慮。對此，內政部說明，依都市更新條例「迅行劃定更新地區」主要是考量該地區係因區內建築已因水災等重大事變遭受損壞，或為避免發生重大災害造成民眾生命財產受損而劃設，故有限期推動都更重建的急迫性；目前子法規定私法人可免經許可買受，將有助於加速完成都市更新作業，實具有其公益性及必要性。

另有部分建議放寬建築業者可以免經許可買受「都更地區」或「都更單元」範圍的住宅，以加速都更推動。內政部說明，因該等地區還需長時間整合，並於取得區內所有權人一定比例以上同意後，才會進到都更事業計畫公展及審議階段。因此，仍將維持採取需經許可取得方式，並受到5年不得移轉等限制，以避免無整合意願的私法人藉機於取得住宅後，變相短期出售炒作，並有助於有心整合的實施者能加速整合都更重建。

此外，也有民間團體對於私法人參與法拍，得免經許可買受住宅提出反對意見。對此，內政部表示，私法人參與法院拍賣，將可減低擔保抵押住宅淪為不良債權的風險，並藉以保全債權人債權及穩定不動產金融市場，故仍有納入免經許可的必要。

二、檢舉獎金辦法 聚焦強化檢舉人安全保護及保密流程

其次，為精準打擊違規炒作，鼓勵全民共同協助，將強化檢舉人安全保護部分，目前辦法草案已同時明定縣市政府應對於檢舉人資訊保密，後續內政部也將協同縣市政府共同研商，建立更為嚴謹、適當的檢舉人保密標準作業程序，例如在縣市政府處理過程將就檢舉人身份資料予以隱匿，避免其資料外流等，以保障檢舉人權益，讓民眾可以安心提出檢舉。

三、限制換約轉售行為

在限制預售屋或新建成屋契約轉售部分，於預告期間對此子法部分所提意見較少，依目前子法規定，對於民眾簽約繳款後，如因發生不可預期的重大變故而確有轉售的必要者，才可申請換約轉售，現在規定有非自願離職、罹患重大傷病或特定病症等6種得申請換約情形，內政部後續並將就其申請的應備文件予以明確規範，以利民眾辦理。

針對史上最重打炒房條例即將上路，大陸建設執行長廖淳森指出，今年為選舉年，儘管短期會影響房市，但長期之下仍回歸自住需求以及建商品牌良性發展。

另外，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，房市量體早已萎縮，但房價卻依舊硬挺，在成本居高不下，建商則荷包有撐，又看好後況，短空長多，即便死期確立應也是心裡有數，價格以盤代跌，而買方市場可能只剩下半年，有意購屋民眾得把握好利空出盡的反彈前夕，及早進場。

591房屋交易網副主任畢務潔認為，打炒房修法拍板7月上路，對市場不失為一次轉機，尤其房市自去年下半年一路受升息、打炒房壟罩，買氣持續跌落；如今一大利空塵埃落定，反而有機會讓持續下行的市場著陸。至於下一波反彈時間點落在何時，畢務潔認為，隨著下半年選舉議題開跑，預料房市又將成為各方政策主戰場，市場仍處於多空拉鋸的階段，推測最快也得等到2024年大選結束後，走勢才有機會逐漸明朗。

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