買房小白看過來 5大關鍵停看聽
購屋切記羊毛出在羊身上,附加的優惠絕不是平白無故奉上。
高房價讓民眾買房越來越困難,購屋年齡不斷往上攀升,根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計,觀察近10年主力購屋年齡趨勢態樣,發現2013年購屋主力是30~40歲的族群,但到了2022年購屋年齡卻以40~50歲明顯提升3個百分點,買房年齡有愈來愈高的趨勢,然而買房小白想要入手第一間房屋,要留意的眉角可不少,如果想買到好房,不妨聽聽專家意見,別一失足成千古恨。
買房是人生大事,對於從來沒有購屋經驗的首購族來說,建商、房仲的話術或是促銷手法聽了可是霧煞煞,而且新手賞屋最容易被現場氣氛帶動,進而出手購屋,本次《地產天下》為大家整理出常見的五大行銷手法,購屋族可依自身財力狀況、喜好條件多加判斷。
重大建設在未看到實質動工前,消費者都不可掉以輕心。
1.低首付、低自備,購屋好輕鬆?
依照過往經驗,房地產市場在買氣低迷之際,口袋深的大型建商會端出低自備、低首付方案來吸引民眾進場購屋,到底是利還是弊?是否有風險呢?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,低首付、低自備建案是利大於弊,一來是購屋門檻大降,二來購屋族交屋錢多一筆資金可運用,三是「以小博大」,萬一交屋時房價大跌選擇退戶,只需賠較少首付,或者建商不幸落跑,消費者損失金額也較少。
不過低首付低自備適合那些族群呢?何世昌認為,這樣的輕鬆付方案適合投資置產客,以及初期資金不足、但交屋前可備妥2~3成頭期款的自住客,消費者購買前,應評估資金調度狀況與風險承受能力。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,建商為刺激當前買氣,又難以明確降價,常見的就在於建商提供低首付、建商貸的方式,還可能有無息貸款的方案,但都是有期間限制,與成數的限制,仍得在一定的時間內付清相關款項,而要是建商貸超過其設定的成數,相比房貸利率都高出許多,該付的錢可說一毛都跑不掉。
買房除了慎選建商,大型代銷業者也可列為考量條件。
2.有建設、有利多,卻苦等不到?
買房很多人都遇過建商在介紹環境時,拿出周邊重要的建設建構未來發展藍圖,但其中卻暗藏玄機,591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示,首先最常被提及的莫過於捷運,但像是捷運開發,從動工開始到完工,根據路線長短、捷開基地條件不同,建築期長達5年以上的不在少數,且在動工前還有可行性研究、綜規計畫等先行研究。
畢務潔指出,除了事前評估規劃,再來還有營造發包,因此可以說一條捷運從無到有,至少要10年以上才可能實現,但建商可能在最初期討論當中,就已經大張旗鼓廣告宣傳,建議首購族在看捷運建設,還是以官方公布已動工進度為準,然後評估自己通勤的習慣是否能度過尚無捷運的生活。
3.建商選老的好?透過代銷把關?
何世昌指出,選擇建商以老字號、好口碑的建商首選,但優質品牌建商的房子比一般行情貴1至2成、不是所有人的買得起,選購一般建商的房子,應事先打聽風評,儘量避開無實績、首次推案的建商,若真的擔憂建商落跑,可以選擇老字號、大代銷銷售的個案,如海悅國際、甲桂林、新聯陽、傳真等代銷, 因為代銷也怕業主倒閉請不到款,往往會謹慎接案,消費者可以依靠代銷篩選多層保障。
陳炳辰也表示,近期不乏知名建商工地事端,也時耳聞新建案屋況不佳的狀況,良莠不齊可見一斑,民眾可先衡量自身需求,與品牌的定位,若建商多以平價、多戶數、套房等為特色,用材品質與規劃上常較陽春,買盤族群為低總投資,或預算低的首購客,購置心態就得有以價格為主訴求,先求有再求好等心理準備,反之自然選擇一些走高價位的品牌,還有區域型建商也會因熟悉在地狀況,又時候比起全國知名建商更了解當地特性,也值得列入選單。
買房小白最容易被接待中心現場氛圍影響,進而衝動出手購屋。
4.業者話術百百種,小心別暈頭
何世昌表示,業者騙人話術玩來玩去大多是那幾套,無非是「快賣完了」、「買這個建案的大多是醫生、教授、自營商」、「保留戶釋出」、「實登價格就有了無法殺價」、「不二價」、「你要的剩這一戶,付訂金的話才能幫你保留」,事實上,這些話術加上現場氛圍營造,很難不受影響,購屋族去現場看屋前應作好心理建設,或者找有經驗的長輩陪同看屋,否則心志不夠堅定、或者臉皮不夠厚的話,恐怕會倉促出手又買貴。
陳炳辰分析,因為政府對於廣告不實的規範愈趨嚴格,如今在像熱銷剩餘戶數,或是周邊機能的鄰近距離等,業者操作空間已不大,但像是靜巷風格之於棟距窄小,1+1房之於+1房空間狹小,或是所謂的A+名稱建案,大多為挑高夾層,以及精品宅為套房小坪數的代名詞,還有所謂輕隔間、收納空間、開放式廚房的訴求,則可能都意味居家空間不足,民眾都可先做功課來拆解話術。
5.買房送家電、送裝潢,聽了好心動
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,近期房市交易冷卻,建商或代銷為了能加快銷售速度、吸引買方目光,行銷手法五花八門,讓購屋者以為買到就賺到的促銷手法,對於這些吸睛的行銷手法,建議民眾可別衝動,畢竟「羊毛出在羊身上」,尤其是房屋這類高建築成本的產品,想要物美價廉本身就相當不容易,種種的行銷手法,成本其實都已內含在房價內。民眾買房時一定要先確認這些行銷特點,是否真能讓房產具有「價值」或是真能讓購屋者買到「便宜」,否則恐都只是噱頭,反不利購屋者。
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