以小換大真能享土增稅重購退稅優惠?做錯一步煮熟鴨子就飛了!
核准土增稅重購退稅之土地,購入後5年內,都必須作自用住宅使用,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,即使是夫妻之間贈與移轉都不行。
近年來房市熱絡,不少民眾因應家庭居住需求,陸續採取小屋換大屋的動作,並打算運用土地增值稅自用住宅重購退稅,申請退還賣屋所繳納的土增稅。地政業者提醒,民眾若想申請退還賣屋所繳納的土增稅,必需新購土地的「地價」超過原出售土地「地價」,扣除繳納土增稅之餘額,而就其繳納稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。不過「地價」是指各該次申報核算土增稅的移轉現值,並非指成交「市價」!
南市府財稅局指出,民眾欲適用土地增值稅重購退稅規定,除了上述「地價」的限制外,尚須符合以下條件,包括1:新舊房地買賣(先買後賣、先賣後買皆可)須在2年內完成;2:買與賣之土地均為同一人所有;3:買與賣之土地上都有房屋,且該房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有;4:舊房地出售前一年內及新房地購入後皆有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記,且皆沒有出租或營業情形等。
必須特別注意的是,經申辦核准重購退稅之土地,購入後5年內,都必須作自用住宅使用,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,即使是夫妻之間贈與移轉都是不可以的,否則會被追繳原退還之土地增值稅。
舉例來說,小陳於111年2月登記買賣取得高雄市房地,並於同年5月出售台南市房地,雖然買賣土地完成移轉登記差距在2年內,且高雄市土地之地價,超過台南市土地地價扣除土地增值稅;但是小陳持有南市房屋直到出售時,才將本人戶籍遷入,也就是在111年2月購買高雄市房地時,欲出售台南市的土地,並無土地所有權人本人或其配偶、直系親屬設籍於該處,不符合自用住宅用地要件,所以無法申請重購退稅。
資深地政士提醒,滿足戶籍遷入條件是無法事後補正的,民眾若有土地增值稅重購退稅需求,必須記得購買土地時欲出售地須有本人或其配偶、直系親屬設戶籍,以免後來出售房地要辦理退稅時,才發現要件不符而影響自身的權益。
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