每回打房、每回漲? 建商大咖預言:房市將現五現象不會跌
全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。
全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰17日說,國際通膨及升息壓力趨緩,但工料高漲問題未解決前,房價不會跌,尤其在政府「史上最猛打炒房」下,壟罩在「山雨欲來風滿樓」的低氣壓下,六都上半年推案量年減14%,全台房地合一稅收年減10.4%,已現隱憂,不僅重挫開發商,政府推動社會住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策,此外,他也表示,每回打房、增加的成本都加到買家身上,屢試不爽。
展望下半年房市,賴正鎰點出5大趨勢,包括(一)受鋼鐵、水泥產業碳費徵收影響,房價恐有轉嫁效應。(二)土地、建材漲勢未歇,建商推案以都更合建或危老建築物重建優先。(三)隨著預售案交易受限、新案改先建後售。(四)換屋需求增,大三房等中大坪數產品獲翻身。(五)住宅產品受打壓,商辦市場崛起。
賴正鎰分析近年住宅產品變化,過去10年,房子從20至45坪,放大尺度到75坪,甚至120坪,但這兩年多來因為少子化及建築成本上漲,新推建案的坪數又回到以前的20~45坪為主力,總價在1500萬元上下,而市場上僅剩品牌開發建商較易存活,因為他們在融資貸款,施工品質,售後服務等方面,才夠有實力。
他說,政府打炒房不手軟,但已經轉而影響現有開發商經營,這20年來政府每次打房都會造成另一波的房價上漲,增加的成本就會加到買家身上,屢試不爽,政府才是炒房的元兇。他認為,其實政府要推動房市正義的作法應該要尊重市場,不要過度干預。政府應該在捷運可到達的區域,找到政府公家土地去變更地目,蓋足夠的社會住宅租售給照顧年輕人與社會弱勢族群。
對於下半年民眾購屋方向及熱區,他認為,台北市區土地稀缺,未來勢必朝香港、新加坡及紐約的模式,房價還是會溫和上漲,北市新案房價破三位數,每坪單價上百萬元將是常態,甚至推升到150至200萬元,例如中山區,大安區,信義區。
建商在無地可用又要穩定推案,只能朝外圍發展。他認為落在新北市的新莊塭仔圳、三重等捷運路線方向的區塊,桃園以中壢、桃園市或蘆竹、八德等捷運可到的區域,台中熱點將集中在13、14期重劃區及單元2.3.4.5重劃區。台南市區的鐵路地下化兩側與高鐵站重劃區為主力,至於高雄則以南高雄的新興區與前鎮區為推案主力。
對今年上半年房市表現,如去年底預期呈「價穩量縮」格局,從六都今年上半年新案戶數僅5.3萬戶,年減14%,而總銷僅剩9907億元,年減率7.6%的情況來看,預售屋禁售轉手政策在7月上路後,原以為利空出盡,沒想到又祭出第二戶房貸最高七成及全國總歸戶的囤房稅2.0兩大打炒房政策,逼得中小型建商暫緩推案或退場,或是選擇找大型建商合作開發手上的土地或帶建照個案,甚至盤給大型建商。
他透露,大型建商對政府打房政策各有因應新的推案政策,有的怕被下半年選舉干擾,提早到上半年推案,有的則是因為平均地權條例修正案禁止預售屋轉約制度七月實施,選擇觀望,決定遞延到下半年推案,導致住宅與土地成交的價量雙降,不過下半年在大選政策利多刺激下,他推估全年推案總銷年減12%,但仍有機會破1.6兆元。
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