想買查封中房子撿便宜？未注意這些 「債務」如雪片般飛來

想私下購買已被法院查封的房子，若債務人的債務不是只有單純的銀行抵押權房屋貸款，後續可能比直接參與投標法拍麻煩。（本報資料照）

房子已被法院查封，還可以私下交易嗎？資深地政士表示，依照土地法第136條規定，限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。因此當房屋被限制登記後，在未塗銷限制登記之前是無法由賣方自由處分不動產的，包括房屋買賣。

不過，被法院查封中的案件，拍定前還是有機會承購的，正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，「賠錢生意沒人做，殺頭生意有人做」，查封的房子在被拍定之前，仍有機會交易，只是承買人可能要先代位出賣人將債務部分清償，等撤銷查封登記，辦妥所有權移轉，再將全數抵押權債務清償，塗銷抵押權登記後結案。

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但並非所有查封案件都值得一搏，鄭文在說，當債務大於成交價時，會建議直接從法院拍賣取得可以避免買賣風險，而若是買賣價大於債務，因為擔心法院開標時價高者得而錯失商機，還是有人願意冒險一搏，也造成了承辦地政士的無形壓力。

鄭文在表示，建物或土地謄本，是參考不動產買賣的依據，抵押權的登記次序，則是了解要清償多少的債務才能取得該不動產，但是法院的查封登記，只會載明第一個聲請強制執行的債權人，後來的案件向法院聲請併案後，不會出現在登記簿謄本上，只能透過法院的併案查詢或是法院調卷，才能得到答案，有時還有非抵押權的一般債權人參與分配。

這時最怕的就是債務人的債務如雪片般的飛來，併案到法院，屆時承買人可就剪不斷，理還亂了。

鄭文在提到，曾經在實務上為了圓買方的夢想，將法院查封中的案件透過私人買賣的方式買賣成交，詎料，前後去法院辦理了3次撤銷查封，才讓買方順利的買到該房屋，結果還比原來約定的買賣總價多支付了10餘萬元。 

如果債務人的債務只有單純的銀行抵押權房屋貸款，沒有節外生枝的其他債務，或許買方就有機會快、恨、準的買到心目中的理想房屋，這時就可以請賣方提供聯合徵信中心的個人綜合信用報告，確認是否有其他債務存在而被併案強制執行，偏偏私人債務在這裡並不會出現，所以還是有作業風險。       

鄭文在建議，想私下承買法院查封中案件，由於債務人債務多寡的不確定性，可直接公開參與法院投標，得標後將買賣價金存入法院，讓法院為房屋撤封，並核發權利移轉證書，由得標人單獨辦理所有權移轉登記，至於，拍定價金拍定後由法院向參與分配的債權人們做成債權分配表，直接分配，可免除一再查封的買賣風險。

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