換屋需求各不同 掌握重點才能越換越好

人生進入下個階段，可能就有換屋的需求。

受到央行升息、《平均地權條款》上路影響，近期買氣明顯降溫，尤其財政部加碼針對七都進行管制性限制貸款，讓投資客無所遁形，在房市反轉後，首購、首換等自住客成為市場主力，首換族雖已有購屋經驗，但所需條件與首購大不相同，該如何越換越好、如何做好資金分配運用，是重要課題。

雖然今年買氣大幅降溫，但民眾對於未來房價走勢，仍保持看漲趨勢，根據僑馥建經與逢甲大學合作針對民眾購屋意願與需求，有超過一半以上民眾看漲未來房價趨勢，在政府積極打炒房的影響下，自住客已是主要客群，尤其在近年首購產品當道，換屋族需求更是大幅提升。

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「先買先賣」哪個好？ 先評估還款能力

通常在第一次購屋後，會陸續面臨家庭成員改變，像是子女出生、父母離世，或是因為工作地點、小孩學區考量，而有換屋需求，雖然換屋族大多是雙薪家庭，但也可能正值小孩就學，以及上有父母需撫養的「三明治」階段，資金運用更為重要。
面臨換屋的首要課題，就是舊有的房屋到底要「先賣」還是「後賣」，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以「先買後賣」來說，等於同時間持有兩戶，首先得衡量自身資金，若屬寬裕，自然免於所謂急買急售，減少可能買貴或賣便宜的因素。
但要是資金有限，得留意持有兩戶的現金流問題，是否需要用第一戶來增貸應對，或是已婚者要先過戶給另一半，才能享有免於第二戶貸款成數、寬限期，或是其他一屋優惠上的限制，為需要留意之處。
至於「先賣後買」，陳炳辰說，賣屋後資金上較寬鬆，若後續購置僅持有一屋者，自然可享各項首購自住的優惠方案，甚至也包括現在最熱的新版青年安心成家方案。但如果先賣掉，在覓屋的這段過程中，通常得有租屋支出，如今租金水位高，就要仔細估算好找房子這段過程的租金成本，若一時找不到喜歡物件，在房價、通膨等逐年攀升之際，可能會發生越晚買越貴，或是為了早點搬新家而倉促購屋的狀況。

若想換到更大空間，專家建議可往蛋白區找起，但要注意通勤時間和交通成本。

空間需求、學區交通 換屋族需求多

換屋族群通常都是生活狀態發生改變，最常見的就是家庭成員增加，像是結婚、小孩出生、就學，或是父母年邁想一同居住等，這些都是空間需求或是住家位置的改變，以家有就學小孩來說，學區可能就是一大考量。
陳炳辰表示，其實換屋族往往不單就某一原因而換屋，以小家庭來說，若打算生育，居住空間、學區位置、接送上下學便利度、親子活動環境，都會一併考量，但通常面面俱到就會反映在高房價上。
如台北市知名的師大附中學區，每坪單價達100∼150萬元，其他台北市松山區的雙敦、內湖區的潭美，和信義區興雅等國小學區，皆為區域高價地帶，要當現代孟母，口袋可得厚實。
陳炳辰建議，若能有親友接送照顧，或是課後輔導、安親等照顧，倒也不一定非得在昂貴的學區地段購屋，就算非得講究學區，要在空間坪數與價格上達到平衡，中古大樓還是能在單價上有一、兩成的討論空間，以屋齡換取學區房價，亦為可考量的方式。

退休族首重便利和醫療資源，住家周邊有醫院更加便利。

通勤時間換取房價 擁更大空間

另外一種換屋族群，則是因換工作或工作地點改變，需要搬遷至更方便的地方，陳炳辰分析，若手頭資金不足，會建議以空間換取房價，尤其在現今高房價下更是必要的變通方式，但還是以通勤時間一小時內為主，若太長的時間將會影響日常生活品質，而在估算時間成本上，各類快速道路、大眾交通運輸切勿以正常時段衡量，且太遙遠的車程也代表交通費用成本支出，即便有各類優惠套票，亦成為一筆固定生活開銷，是否划算都得衡量。
最後一種換屋族群就是退休族了，很多人辛苦了一輩子，在人生最後階段，希望能換到更舒適的環境，像是由沒電梯的公寓換到電梯大樓，或者換到醫療資源、生活機能較好的地段，又或者是以大換小，讓手頭資金更寬裕。
陳炳辰分析，雖然仍有一些退休族群選擇山林田野的環境，但事實上更多數的銀髮族群關心醫療、生活的便利性，以及手頭上現金使用的寬裕度，常有換屋至醫療院所周邊、市中心地帶，或是換成電梯大樓的兩房物件，相當切合實際。

工作地點、小孩學區設籍都會影響居住需求。

退休族以大換小 留意貸款成數

另外，近年流行的地上權住宅，也退休族可以選擇的物件之一，通成地上權住宅所處地段都不錯，且房價也相對便宜，新房子不論是管理、屋況都無須煩惱，雖然有使用年限問題，但以時間來算，其實已足夠。
陳炳辰表示，長年累月積攢資產的退休族，換屋就可不必擔心貸款成數問題，若真有買房資金疑慮，可以自身其他資產實力，或子女擔保來取得較充裕的房貸。另建議無論如何都以持有房產為主，切莫賣屋租賃，租屋市場對於年長者並不友善，且通膨也會耗損退休現金，若長者在日常生活支出上有壓力，可考量以大換小，或以房養老等方式變通。
專家也建議，買房主要仍以坪數、價格來篩選區域，透過這2個條件交集，大概就能找到符合地點，或許便宜的蛋白區機能較不足，但也有機會換到更大空間，在未來交通建設或機能到位後，就可補足缺點，像是北部的林口、三峽、淡水，過去被稱為「鬼城」，在歷經幾年開發後，現在已是許多年輕家庭首選。

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