928推案大減上千億 「有人降價換成交」

台北市今年推案量雖走跌，但指標案卻創有統計以來新高。(圖/591新建案提供)

檔期光環不再?下半年房市重頭戲928檔期驚見熄火，根據591新建案調查，這次六都及新竹地區推案量共6757.8億元，年減近2成，較去年量縮逾1千多億，為近三年來首見衰退；進場個案數為284件，年減逾1成，表現明顯遜色。另外，各縣市又以北台灣災情慘重，像新北市個案數及總銷就驟減2、3成，台北市、桃園市亦量跌超過1成。

數字科技(5287)旗下591新建案指出，今年房市變數多，建商為避免下半年夜長夢多，選擇集中火力在上半年進攻，形成年初329檔期爆大量，下半年928檔期卻後繼無力的情況，而現階段市場需求回歸基本面，案場看屋人潮雖有所回溫，但銷況仍因高房價而原地踏步，導致建商普遍保守，加上後續又有囤房稅2.0、選舉等議題環伺，房市最快也得等到明年Q1大選結束才有機會撥雲見日。

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以區域來看，今年北台灣除新竹維持平盤，其餘雙北、桃園均呈現量縮。像北市近期市況青黃不接，部分預售開價過高的個案，更傳出有降價換成交的消息，不過銀彈充足的品牌建商並未受影響，仍積極加碼出手，像在北投、松山等地就一口氣有「士科大院」、「勤美璞真-城仰」等5件總銷逾百億的指標案公開，為台北市自2017年有統計以來的最多紀錄。

新北市由於去年指標大案連發墊高推案水位，加上業者態度保守，案量較去年大減近500億元。不過三重、板橋等地受北市買盤外溢加持，建商對於後市仍抱持樂觀，像在板橋區的新板特區附近，就有總銷80億的指標豪宅案「君麟」進場。另外茂德機構今年在三重也有「都廳大院2」案公開，光一案便海灌1600戶、總銷350億元供給，占新北市總銷近4分之1，相當驚人。

鄰近桃園市則因新案多集中在上半年或延後推出，再加上這次檔期缺乏指標案支撐，僅有總銷100億，位在A20興南重劃區的「宏普序時代」登場，同樣難逃量縮格局。據了解，當前青埔、小檜溪等主力供給地區，因新案開價屢創新高，市場接受度有限，成交狀況普遍不如過往，更有部分首購、置產族開始轉往客運園區、捷運A10山鼻站等新興區塊移動，連帶牽動建商未來布局。

新竹這次推案呈現市區冷、外圍熱，像新竹縣湖口區，這次檔期共有10件個案，總銷46.1億進場，雙雙年成長1~2倍，連寶山區亦有總銷達250億元的「新竹帝寶6區」挹注供給。會有這種差別最主要還是與房價有關，尤其目前新竹精華地段新案成交單價動輒7字頭，甚至出現8字頭天價，而房價僅有3、4字頭的新豐、竹東、寶山及湖口等地，自然就成為精打細算的買方首選。

轉往中南部，台中今年有不少潛銷案選擇在928檔期公開，加上大量體指標案加持，總銷年增3成，在各縣市中一枝獨秀。只是目前區域強弱分明，新建案銷況也視建商品牌、付款方案及區域發展性而定，像近幾年聲量鵲起的海線地區，就因機能尚未成形且房價漲幅過快，銷售、推案力道都有所熄火；而發展多年的北屯區則老神在在，其中由豐邑機構推出的「太原YES」，由於周邊擁有台中市立綜合醫院等議題撐場，銷況反能突圍而出。

南二都方面，台南因今年上半年建商火力全開案量大爆發，加上去年928檔期已有不少大量體指標案登場，部分區域供給上看滿水位，需要時間去化；故今年個案規模普遍不大，形成個案數年增2成，總銷卻大減近8成的原因。

高雄這次推案水位回歸往年水準，不過受橋科、台積電議題支撐，這次928檔期看點還是以北高雄楠梓、橋頭等地為主，除了擁有「橋科大極」、「鑫時代」等量體超過百戶新案開賣，也陸續有不少成屋案亮相。根據觀察，受新青安房貸利多加持，加上建商藉機打出促銷方案，這波檔期確實有帶動些許買氣提升。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，不等明年而在當下進場，也算一種超前部屬，對於市場短空長多的信心展現，且開價上也相當具備膽識，新北市的「君麟」看齊新板特區豪宅單坪價開上8字頭，新竹市區的「昌傑謙謙」也開出在地高水位的7字頭，市場傳說還有南松山大型都更案預期來到120-130萬元，等同如今北士科房價，而桃園市中壢區因為Tpass、機捷效益帶動，A21、A22預售案也有喊出5字頭，開價策略不脫定錨後況價位，未來萬房皆漲，當下開價反能在來勢有個持穩的說法，可說內行看門道。

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