大齡老屋也不親民了！北市三大平價區4字頭公寓快消失了

士林區今年的公寓和住宅大樓價差居各區之冠。(圖/台灣房屋提供)

台灣房屋集團統計，台北市各行政區今年公寓和住宅大樓交易均價，兩產品均價最高的都是大安區，尤其是大安區的大樓均價每坪106.9萬元，是各區唯一站上百萬元的區域，同樣是住宅大樓，但北投區均價僅58.7萬元，幾乎是大安區的半價；而就算是公寓型產品，在大安區均價也要84萬元，反觀萬華區、文山和北投三區的公寓都還有四字頭行情，成為進入台北門牌，最親民的選擇。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，文山區因地理位置算是台北市蛋白區，離市區較遠，部分區域為山坡地，均價在台北市來說較親民，而萬華區則因發展較早，腹地有限，區域規劃較為陳舊，因此房價較難有明顯漲幅，不過這些蛋白區公寓的投資價值仍高，未來還有都更、危老改建機會，再加上低總價就能入住台北市門牌，因此吸引預算有限的自用族群，或是想當包租公的客層買進。

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進一步統計各行政區公寓和住宅大樓價差最大的區域，以士林區價差最懸殊，住宅大樓均價79.6萬元，比起公寓的53.9萬元高出25.7萬元，價差達47.7%，顯示要在士林買房的民眾，選擇公寓型產品，CP值較高。

台灣房屋士林捷運加盟店店長陳宏輝表示，因北投士林科技園區的開發，讓士林和北投地區有不少新建案釋出，園區內的住宅預售案都開價百萬元以上，因此拉抬附近的成屋大樓行情，且這裡又以3房、屋齡10年上下的住宅大樓，較受買方青睞，不乏醫師、企業主以及歐洲、日僑、美國學校的就學需求家庭購置，因此也進一步拉大和公寓的價差，此外，往後環狀線北環段將串聯社子、士林、故宮、內湖等地區，未來捷運站點周邊的房子，將成為具有潛力的標的。

而中山區公寓均價67.9萬元，大樓均價為77.2萬元，兩者價差僅9.3萬，差幅13.7%。張旭嵐指出，中山區的區域特性，較多單身上班族的租賃需求，因此區內不乏大樓型中古小宅或套房的選擇，雖然屋齡高，但總價低，又有電梯管理，因此市場性頗高。

第一建經研究中心副理張菱育分析，雙北市的公寓屋齡大多在30年以上，但具低公設比優勢，實際使用坪數較大，土地持分也相對高，因此精華地段的公寓，在房價行情上仍保有相當競爭力，而銀行在評估台北市公寓時，因標的有土地價值、產品流通性高等優勢，因此仍能給予不錯的貸款條件，成數有機會達8成，不過因為屋齡高，貸款年期恐怕多介於20~30年之內。

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