晴時多雲

房市回溫背後真相 專家:數據有虛胖的疑慮

2023/10/10 14:16文/記者張瀞勻

今年台灣房市在升息、平均地權條例修法、央行限貸令…等多重利空下,六都前九月的建物買賣移轉棟數竟僅年減10.5%。(圖/591新建案提供)

今年台灣房市在升息、平均地權條例修法、央行限貸令…等多重利空下,六都前九月的建物買賣移轉棟數竟僅年減10.5%,讓不少人疑惑,房市買氣不是很差嗎?怎會量縮幅度這麼小?而且,就在「新青年安心成家房貸」8月1日上路後,房市買氣攀升訊息更是頻傳,六大直轄市建物買賣移轉棟數竟連三個月出現年增,許多業者紛紛喊著買氣回來了,但真實狀況真是如此嗎?

對此,元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,內政部所公布的建物買賣移轉數據具有「時間落差」與「數據出現虛胖」、「缺乏預售交易資訊」等三大缺失,並不能具體反映市場的全貌,如果民眾不了解或是不注意,就可能對現況買氣產生誤判。目前的回溫訊息有很大可能是近年推案量大,新屋交屋所導致,並非代表買氣還很不錯,民眾需多留意。

首先,以「時間落差」來說,因為房市交易從買賣到過戶需要時間,加上行政作業等需求,往往政府所公布的資訊都會有所遞延,例如:房市8月的買賣移轉數字,呈現的其實是7~8月的交易市況。

其次,以「數據出現虛胖」來看,全國建物買賣移轉量中包含不少建商交屋的數據,而這些交屋數據代表的是2~3年前的交易與目前市況根本無關。因此,如果民眾想了解成屋市場熱度如何,將買賣移轉量扣除所有權第一次登記棟數,才會較為客觀。以今年前八月全台建物買賣移轉棟數達19萬1117棟來說,如果扣除第一次登記棟數8萬8797棟,實際交易只有10萬2320棟,不僅比去年同期的13萬7936棟衰退26%,還是2017年以來、近七年的新低量,成屋市場買氣其實比很多人想像的來的差,並非如買賣移轉棟數呈現出的「買氣量縮僅一成」。

再者,「缺乏預售交易資訊」更是一大缺失,買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋,預售屋並不在計算的範圍中。很多人認為今年打炒房政策一波波,加上升息等因素,預售屋交易應該會更慘烈,但是實際上,今年1~7月的預售屋交易量卻高達5萬4473件、年增3.6%,而且,總銷金額8575.3億元,也年成長7.3%,顯示預售市場在經歷去年下半年的低迷後,今年有點利空出盡的意味,民眾已逐漸能適應種種的利空,導致預售屋交易量能雖仍低迷,但已不再大幅萎縮探底。

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