政府重手打炒房 房價看跌不跌 遞延買盤全出籠

即便今年整體買氣不若前幾年，但仍有部分區域建案銷售狀況佳。

今年適逢大選年，各種民生議題更被重視，尤其高房價更引發熱議，從去年以來，一連串房地合一稅2.0、平均地權修法、囤房稅2.0，以及央行的特定區域限制貸款和升息，每項政策都牽動房市走向，但今年至Q3，整體房價似乎未明顯下跌，部分區域建商推案仍相當積極。

根據買賣移轉統計，前三季六都買賣移轉棟數16萬8,173棟，跟去年同期相比年減10.3%，創5年新低，六都中，台北市年減12.9%最多，新北市年減10.5%，桃園市年減11.3%，而台中以南三大都會區年減幅均收斂至個位數，台中市年減9.2%，台南市年減8.1%，高雄市年減9.7%，整體量縮態勢明顯。
根據新建案市調統計，今年第一季住宅總銷僅4千多億元，創下自2021年Q3以來新低。供給部分推案個數326件、戶數2.3萬戶，均較上季或去年同期量縮1~3成，持續走跌。第二季因遞延推案進場，新案總銷增加，但到了第三季，建商似乎又因靠近總統大選，推案量大幅衰退，年減千億之多。

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北部主要縣市中，桃園和竹苗房價漲幅更明顯。

建商推案跟著政策走 「新青安」助攻買氣

整體新案推案明顯受到政策和大選影響，而買氣在政策陸續上路後，似乎有所回升，民眾在期待房價大幅下跌落空後，觀望氛圍明顯降低，買房意願也逐漸攀高。
尤其「新青年安心成家方案」優惠貸款在8月上路後，祭出提高貸款額度、利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期，大幅減輕民眾購屋負擔，根據永慶房產購屋趨勢調查，有79％消費者表示會增加購屋意願，尤其「利息補貼」最具吸引力，也有41%消費者會選擇較長的30年貸款年限，40年期比例也近3成。
不少案場也表示，因新青安優惠房貸助攻，讓來人和成交有所增加，也讓今年北台灣928檔期爆出2千億巨量，央行也公布8月五大銀行新增房貸數據，新增房貸增至632.01億元，單月成長67.77億元。
而民眾最在意的房價走勢，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，統計顯示，七大都會區房價走勢，自去年第四季房價開始出現下跌，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，而第二季持平轉小漲，至第三季七都房價較上季漲幅在2.0%至4.9%之間，呈現持續緩漲走勢。

在政府祭出「新青年安心成家方案」後，明顯催出遞延買氣。

七都房價持續漲 蛋白區漲勢猛

若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示第三季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更為明顯。
另外根據永慶房產集團統計2023年1至8月預售屋交易總價中位數，除七都以外，苗栗縣、基隆市、彰化縣及台東縣四個縣市，預售屋總價中位數已經突破千萬元。其中苗栗縣更以1140萬元的預售屋中位數超車高雄，全台房價不只全面飆漲，以往被認為較冷門的蛋白區，漲勢更是驚人。
若觀察七大都會區預售交易市況，台南、高雄表現最亮眼，交易量與總銷金額均成長逾二成，新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增22.5%，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。

為何政府頻頻打炒房，房價卻未明顯下跌，就連觀望的買氣也逐漸回籠？房市趨勢專家李同榮表示，所有重打房政策不但時間不對、方法也不對，亂箭齊發已經無法對純剛需市場產生太大影響力。剛需市場雖持續在各項打房政策壓制下觀望，而平均地權修法上路後，不確定因素消失，反而讓市場更明朗化，觀望已久的剛性需求與遞延買盤反而逐漸進場，交易量也逐步回溫，從8、9月交易量觀察，年增率大增。

專家直言：政策打炒房難見效

李同榮認為，房價短期要明顯下跌不容易，至於房價會不會明顯鬆動，第四季總統大選前後才會有較明顯的變化，在技術循環市場機制轉弱情況下，各部會打房亂箭齊發企圖要在選前搶先收割房價下跌政績，顯然已經功虧一簣。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，房市政策「恩威並濟，柔中帶剛」，平均地權修法加上囤房稅2.0，抑制置產族布局，但是另外一方面央行暫緩升息，又祭出安心成家優惠利率向首購自用族群招手，第四季房市仍為走三低趨勢「低單」、「低總」產品看俏，可享優惠「低利」的首購仍為購屋主力。

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