公設比改革虛坪爭議 大小社區公設規模與管理 優缺點大不同

大型社區雖然公設比多達35%，卻訴求規劃豐富休閒公設，但日後驗收、管理維護與支出費用，都需仔細考量。

政府有意推動公設比改革，包括停車位改革與檢討免計容積項目都成為重點，但公設比高低與社區公設規劃豐富度，消費買家接受度卻各有擁護者，全台許多大型社區紛紛強調規劃豐富休閒公設，受到不少年輕首購家庭歡迎；卻也有不少小面積或低容積精華地，建商規劃樓高5層電梯公寓或9層內電梯華廈，訴求較低公設比與更充裕室內使用面積。

但是大小社區皆各有優缺點，包括公設規劃實用性、管理維護與服務內容、管理費負擔等，都成為公設比改革與購屋居住舒適的考量方向。

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  大小基地規劃不同 公設多寡接受度有差

由於許多消費者對當前新大樓公設比紛紛拉高至35%意見紛雜，甚至引起虛坪過多質疑聲浪，讓政府將持續推動公設比改革，首先是針對停車位改革，避免將車道灌到「大公」，其次是檢討免計容積項目，公設比合理化對於消費者相當受惠，但由於個案的總銷售金額不變，一旦可銷售的坪數減少，就可能反映在單價上，將考驗市場的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，公設比透明化與合理化，可提供消費者有足夠資訊判斷，由於小公面積較為固定，僅能透過設計規畫調整，但是大公登記就有許多彈性空間，個案也會看當下消費者能夠接受的比例去調整，目前比較常見大樓公設比約在33%~35%，一旦調整到30%，銷售的面積減少勢必反映到單價上，不過景氣好時，消費者較容易接受，景氣欠佳時，可能消費者就會更在意單價問題。

  南部低層電梯公寓華廈崛起 低公設比受青睞

市區小基地規劃5樓電梯公寓或9層內華廈，強調低公設比且居住戶數單純，逐漸蔚為潮流。

由於近來中小型建商苦無大基地可供開發，紛紛轉朝小基地或低容積土地開發，或是走微型都更、整合老舊透天或公寓，規劃免挖地下室的5樓電梯公寓，或是樓高9層內的華廈。 考量社會家庭結構與居住人口型態轉變，小宅成為主流，年長者也需求便利上下樓層，不少消費者也對於公設比僅約21%~23%左右的5樓電梯公寓接受度提高，或是公設比介於28%~33%左右的7~9樓電梯華廈也相當認同，市場需求提高，刺激南部建商紛紛開始規劃這類產品。

大型社區規劃KTV或電影院頗受歡迎，但住戶須預約使用。

5樓電梯公寓也蔚為潮流，建商考量因基地的容積不足以蓋大樓，所以蓋5樓電梯公寓或華廈，與大樓相比因爲不用挖地下室，所以工期短，通常沒有太多的公共設施，所以管理費也比較便宜。跟傳統透天產品相比，電梯華廈安全且免去老人爬樓梯所衍生的風險，也可以控制住總價，年輕人買房也較沒負擔，吸引首購族與銀髮族進場的效果相當突出。

  小型社區單坪管理費嚇人 物流與安全靠高科技控管

大型社區中庭與公設空間綠美化，營造優質居住氛圍，頗受都會新貴歡迎。

但電梯公寓、華廈與小型大樓社區，也必須設法解決網路消費購物時代趨勢，住戶需求大量物流與信件收發，一些小社區缺乏安排管理員或管理室，也無法規劃較充裕的物流暫存空間，住戶物流收件只能尋求附近超商代收，也因社區戶數多在60、70戶以內，住戶須分攤的每坪管理費至少需達80、90元，甚至單坪管理費高達百元。

一些小型社區為節省管理費支出，聘請管理員只能維持二班制，夜間7時至清晨7時，必須靠住戶自行把關門禁，部分業者與保全業者配合，除了在社區設置智慧安全聯防監控系統，保全業者也提供緊急巡邏救援服務，盡量讓住戶居家安全能獲得更多保障。

  大型社區公設比高 豐富休閒公設吸引年輕家庭

豪宅休閒公設豐富化，對於多金豪客也頗具吸引力。

由於市區大筆精華地釋出逐漸稀有，上千坪大型基地開發，業者善用空間充裕優勢，紛紛在社區規劃豐富休閒公設與中庭造景，一些大型豪宅社區公設規劃豐富，除了安排頂樓空中花園賞景區，豐富公設包括多功能交誼廳、宴會廳、電影院、一樓泳池與SPA池、會議室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、圖書室、橋藝室等，增添居家休閒情趣。

房仲業者也提醒消費者，大型社區規劃豐富公設的開銷驚人，每月收取的管理費至少需達80、90萬元才能將管銷打平，以300戶的大型首購宅社區，每坪管理費負擔需達60~75元，較易維持社區居住品質。

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