成屋下跌、預售屋漲不動了 高雄鳳山房市現警訊

鳳山因人口多、居住需求高，加上生活機能完善，且有衛武營等大型休閒設施加持。(圖/資料照)

近年高雄鳳山挾著高雄人口數最多、戶數最多、戶數五年增加進7千戶的人口紅利優勢，讓房市剛性需求充滿支撐，房價也節節高漲，近五年區域大樓房價從1字頭，衝高到2字頭，上漲幅度高達56%，漲勢相當突出，目前鳳山新案開價甚至已傳出上看4字頭。不過，根據內政部不動產資訊平台與資料網資料可發現，目前高雄鳳山無論是成屋市場或是預售屋市場，房價漲勢都有明顯趨緩的狀況。以成屋市場來說，今年Q2平均房價每坪23.04萬，甚至已出現「由漲轉跌」，季跌2.5%。而預售市場雖房價仍續漲，但每季漲勢正不斷縮減，今年Q3房價季漲幅只剩下0.6%，幾乎與Q2維持平盤，也開始有漲不動的狀況。

對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然鳳山因人口多、居住需求高，加上生活機能完善，且有衛武營等大型休閒設施加持，而且，未來還有捷運黃線興建題材與三井鳳山LaLaport預計2026年開幕等利多，讓許多人期待鳳山房市可持續衝高，但隨著台灣升息、政府打炒房，包含:平均地權條例修法、囤房稅2.0、央行限貸令….等壓抑房市炒作措施陸續啟動，加上台積電帶動房市的效應逐漸弱化，目前鳳山房市仍無法跳脫房市大環境的低迷，已開始出現有漲不動的狀況，民眾看好鳳山發展而想買房前，還是要多留心風險。未來如果沒有特別利多推動，一旦交易量進一步萎縮，房價全面轉跌也不無可能。

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不過針對新案市場，負責銷售「鳳山都更好」的甲桂林廣告業務部襄理指出，觀察近期鳳山市場狀況，以在地自住買盤為主力，看準新案房價站穩3字頭，對於價格接受度變高、出手速度也變快，觀察區內建案成交狀況，以「泰緯皇居」來說，最高成交單價站上42.6萬元，均價達到40萬元/坪水準，另外，「京站STAR」為新成屋案，9樓戶締造41萬元單價紀錄，平均單價落在37萬元上下，另一案「鳳山都更好」為高雄首座公辦都更案，成屋品質可眼見為證，且政府亦有分回一定比例，對於建築品質要求嚴謹，目前成交區間33~37萬元不等。

陳傑鳴指出，高雄鳳山房市前景不錯，不過，目前在政府積極打炒房，投資客逐漸退場下，近年已漲多的區域房價已經到了一個高原期，後續如果沒有更新的利多來帶動買氣，鳳山房價想繼續大幅衝高，難度並不低。特別是目前成屋市場轉跌、預售屋市場漲不動就是一個重要的房市警訊，估計將對「價高的預售屋」、「進行中的都更案」產生不少影響，很可能會出現賣不動，甚至都更合作破局出現爛尾樓的狀況，民眾購買預售屋與參與都更合建需要多留心。

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